Чиновники винят в торможении малоэтажного строительства девелоперов, дескать, им бы только продать, а инфраструктуру строить не желают. Те обвиняют во всем чиновничью среду, мол, им лишь бы найти того, кто займется их работой по развитию пригорода. В чем же все-таки корень причины?
| Олег Носков,
руководитель пресс-центра Ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения (г. Новосибирск) — Малоэтажку нельзя прямо отождествлять с индивидуальным или «коттеджным» строительством, как часто это происходит на местах. Это более широкий термин. Однако, именно его узкая трактовка, как ни странно, создает первое препятствие для развития малоэтажного строительства, поскольку из-за этого на задний план отходят чисто градостроительные задачи, в решении которых каждому участнику процесса должна отводиться вполне конкретная роль. И не важно, идет ли здесь речь о государстве или о частном инвесторе. Для комплексного освоения площадок должен быть выстроен четкий алгоритм, имеющий нормативную составляющую. Поэтому дефицит инфраструктуры, проблемы с землеотводом — это лишь следствия более фундаментальной причины, тормозящей цивилизованное развитие малоэтажки. Дело в том, что мы ориентируемся на уровень комфорта развитых стран, тогда как по уровню проработки правовых инструментов, по качеству работы государственных институтов Россия является типичной страной третьего мира. У нас почему-то закрывают на это глаза, но опыт показывает, что реализация современных проектов малоэтажной застройки как раз упирается в несовершенную правовую инфраструктуру.
При реализации какого-либо проекта все участники процесса должны четко понимать свой интерес и получать в итоге свои выгоды. Скажем, инвестор должен понимать сроки окупаемости вложений, покупатель — полную стоимость приобретаемого жилья и те условия, в которых он будет жить, муниципалитеты — объем будущих налогов, а государство — общий экономический эффект и общественную пользу. Когда же такого понимания нет, значит, есть очень серьезный изъян в самой организации подобных процессов, для которых просто не создано адекватной нормативно-правовой базы.
У нас во многих случаях так и происходит: одни участники процесса вроде как понимают свою выгоду, другие вроде как делают им одолжение, третьи — откровенно всех игнорируют. И, главное, ни у кого нет ясного понимания, как все будет продолжаться и чем все закончится. Подобных примеров, когда из-за несогласованности по выполнению технических условий останавливается весь процесс, не счесть. И если такой бардак становится возможным, то это говорит либо о том, что градостроительные процессы в стране законодательно не отрегулированы, либо о том, что малоэтажное строительство каким-то образом выпадает из градостроительной тематики.
По большому счету, законодательство должно пресекать подобную неразбериху, давать участникам процесса какие-то четкие ориентиры. Совершенно ненормально, когда возле поселка есть огромный пустующий участок муниципальной земли, но ее освоение совсем не интересно муниципальной администрации. Или когда интерес муниципалов противоречит интересам инвестора, или когда интересы инвестора не согласуются с интересами конечных покупателей. Точно так же ненормально, когда интерес девелопера не согласуется с интересом ресурсоснабжающей компании, когда преследование выгод со стороны отдельных участников процесса приводит к остановке всего проекта.
Здесь бессмысленно прибегать к моральной риторике. Проблема будет решаться только на пути совершенствования правовых механизмов. Поэтому покупки канадских или немецких линий еще недостаточно для того, чтобы загрузить их в нашей стране на полную мощность. Необходимо еще освоить наработки канадского или немецкого законодательства.
Сейчас идут разговоры о создании Новосибирской агломерации. Уже огласили общую концепцию проекта. Что касается пригородных территорий, то здесь с определенных пор первую скрипку играли так называемые частные девелоперы, скупавшие по дешевке земельные паи, которые они «нарезали» на куски и продавали. На волне «коттеджного» бума продажи шли неплохо. Однако сейчас это дело зашло в тупик, а выбраться из него новоявленным землевладельцам не позволяет отсутствие элементарных знаний в области проектного менеджмента. |
|
| Дмитрий Шендеров,
президент Союза «Малоэтажная Сибирь» (г. Красноярск) — Индивидуальное жилье — это штучный продукт и подход к нему соответствующий. Показателен хотя бы тот факт, что на строительстве одного коттеджа в среднем задействовано порядка 150 человек, и это не выдуманная цифра. При строительстве многоэтажного жилья задействовано то же самое количество, но только они возводят 18 этажей и 1000 квартир, а в малоэтажном сегменте это один дом, на одну, максимум, две семьи. Таким образом, себестоимость строительства малоэтажного жилья по идее соизмерима с себестоимостью крупноэтажного жилья.
Что мешает? Наверное, первостепенная проблема — это отсутствие внимания к сегменту малоэтажного жилья со стороны первых лиц в части решения некоторых вопросов и проблем. Если не брать во внимание Европу, где малоэтажка стабильно пользуется большим спросом среди потребителей и уже довольно давно, то мы видим и знаем примеры из Белгородской области или из Краснодарского края, кстати и в Кемеровской области опыт есть хороший, там стимулированием ИЖС занимаются первые лица регионов, которые берут под свое личное руководство процесс и предоставления земельных участков и его последующее подключение к инженерным сетям. У нас ситуация в корне противоположная — мы обладаем огромными территориями пустующих земель но при таком очевидном богатстве у нас напрочь отсутствуют какие либо схемы, планы развития и формирования малоэтажных микрорайонов. Если посмотреть кадастровую карту Красноярского края, то мы увидим, что земля, которая хоть как то может использоваться под малоэтажную застройку уже скуплена, и на деле хороший перспективный участок превращается в пустырь. Вот если бы была программа, согласно которой земельный участок не застраивается например в течении трех лет, изымается, то развитие малоэтажного жилья стало бы развиваться куда более заметными темпами. У нас нет плана, малоэтажка развивается хаотично, и мы не знаем, куда нам расти — в этом главная проблема. Безрассудно наращивать квадратные метры — это, разумеется, не вариант решения, региону нужны продуманные, комплексные малоэтажные поселки, в которых жить можно круглогодично, а не только в летние месяцы, когда хочется отдохнуть от городской суеты.
Огромные проблемы у застройщиков возникают и в вопросе инженерной инфраструктуры, что тоже само по себе не делает малоэтажный сегмент привлекательным для девелопера. |
| Андрей Тихонов,
исполнительный директор Союза строителей Красноярского края (г. Красноярск) — Судить о том, что препятствует развитию малоэтажного сегмента в строительстве нашего региона весьма сложно хотя бы по той причине, что данное направление, по сути, у нас только развивается и, наверное, еще не до конца отточены механизмы взаимодействия застройщика с муниципалитетами и с самими жителями.
С экономической точки зрения рентабельность у этого направления, откровенно говоря, низкая. Само возведение малоэтажного дома, несомненно, будет дешевле, чем, например, девятиэтажного. Основная же проблема, которая отпугивает застройщиков и девелоперов от этого направления, — это отсутствие инженерных сетей, дорог.
Прежде чем приступить непосредственно к строительству, застройщик должен провести колоссальную работу по строительству сетей канализации, теплоснабжения, водоснабжения, а также электросетей, что зачастую выливается в довольно крупные затраты, плюс ко всему сроки такой «подготовки» к строительству могут растянуться на долгие месяцы и даже годы.
Многие считают одной из основных проблем выделение земель. Лично я этого мнения не разделяю. Земли у нас сколько угодно, а вот участков, обеспеченных инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой, недостаточно. И это можно назвать одним из основных факторов, тормозящих развитие малоэтажного строительства в регионе.
К тому же такое жилье покупатели рассматривают в большей степени как дополнительный дачный вариант проживания, но не как основное место жительства, что сказывается на спросе на такое жилье. А учитывая высокую стоимость коммунальных платежей, отсутствие развитой социальной инфраструктуры, стойкого повышенного покупательского интереса не наблюдается.
Справедливости ради нужно сказать, что успешные примеры в Красноярском крае, бесспорно, имеются, но все же их пока не так много, чтобы мы могли смело назвать сегмент малоэтажного строительства развитым. |
"Промышленные страницы Сибири" №5 (76) май 2013 г. |
