Весь мир давно строит в кредит. Без привлечения банковских займов не обходится и большая часть российских строек. Какие проекты банки кредитуют особенно охотно? И что мешает росту активности строительных заемщиков в нашей стране?
Банки предпочитают жилье
Банкиры признаются: жилое строительство привлекает их значительно больше, чем возведение торгово-офисной и промышленной недвижимости. И дело вовсе не в желании помочь в решении извечного для России «квартирного вопроса». Просто сроки окупаемости вложений «жилых» проектов в несколько раз короче, а ликвидность — намного выше.
Многоэтажный дом в среднем строится два года. Большая часть квартир в нем продается, когда уже «стоит» пять-семь этажей. К моменту сдачи застройщик обычно уже возвращает кредит. Инвестиции же в постройку, например, офисов и магазинов в основном окупаются за счет сдачи площадей в аренду. На это уходит до десяти лет. Риск дорого стоит
В то же время более привлекательные и выгодные для банков кредиты на строительство жилья довольно рискованны. Основная опасность — непредвиденное снижение спроса или цен на квартиры. Так случилось, например, в 2008–2009 годах: новостройки продавались плохо, а «квадрат» упал в цене чуть ли не наполовину. Свою лепту вносят и специфические строительные риски. Все это «записывает» кредиты на строительство в категорию высокорискованных.
Страховкой служат разделение займа на несколько частей и довольно высокие процентные ставки: от 10,5 до 21%. По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, средняя ставка кредита для строительных компаний в России — 13-14% годовых. «Виртуальный» залог
В роли залога в строительном кредите обычно выступает само пока еще не построенное здание. Дополнительным обеспечением могут служить акции (доли участия) предприятия, поручительства платежеспособных компаний, банковские гарантии и другое. Наличие сданных и нескольких строящихся объектов у потенциального заемщика, безусловно, является аргументом в пользу одобрения займа.
«Капиталоемкость строительных проектов предполагает относительно высокую стоимость залогового обеспечения, которое строительной компании текущими активами представить затруднительно, — объясняет директор Управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Василий Васьков. — Именно поэтому актуально кредитование на принципах проектного финансирования — когда в залог оформляются права на проект. То есть фактически сам строящийся объект. Иного, так называемого «твердого» залога, как правило, не требуется».
«В основном в России банковские кредиты привлекаются на стадии проектного финансирования, когда уже получено разрешение на строительство и готова проектная документация», — говорит первый заместитель председателя правления УК «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко. Под крылом госбюджета
Пожалуй, самые высокие шансы на получение кредита — у «подрядчиков» госбюджета. Проекты, которые реализуются в рамках госпрограмм и гарантом которых выступает государство, пользуются у банков особым успехом. Как правило, это объекты социального назначения: детские сады, школы, больницы и т. п. А также проекты в рамках программ по обеспечению жильем военнослужащих, бюджетников, переселенцев из ветхого и сносимого жилья и других. Деньги и доверие
Рынок строительных кредитов в России в последние два-три года существенно вырос. Некоторые банки, приостановившие кредитование строительства в годы кризиса, его возобновили.
Перспективы дальнейшего развития эксперты связывают с общим состоянием экономики региона и страны в целом. Строители — со снижением процентных ставок. «Если умножить 13-14% годовых на полтора-два года — «прибавка» к стоимости строительства получается существенная. Кроме того, многие застройщики помнят негативный опыт кризисных 2008–2009 годов. Тогда банки останавливали финансирование текущих проектов, в одностороннем порядке повышали ставки и практически переставали кредитовать новое строительство, — говорит Андрей Тихонов. — Поэтому застройщики сегодня подходят к вопросу привлечения банковских кредитов очень осторожно».Завершилась выставка вручением экспонентам традиционных наград: золотых и серебряных звезд, а также дипломов выставки.
Банки предпочитают жилье
Банкиры признаются: жилое строительство привлекает их значительно больше, чем возведение торгово-офисной и промышленной недвижимости. И дело вовсе не в желании помочь в решении извечного для России «квартирного вопроса». Просто сроки окупаемости вложений «жилых» проектов в несколько раз короче, а ликвидность — намного выше.
Многоэтажный дом в среднем строится два года. Большая часть квартир в нем продается, когда уже «стоит» пять-семь этажей. К моменту сдачи застройщик обычно уже возвращает кредит. Инвестиции же в постройку, например, офисов и магазинов в основном окупаются за счет сдачи площадей в аренду. На это уходит до десяти лет. Риск дорого стоит
В то же время более привлекательные и выгодные для банков кредиты на строительство жилья довольно рискованны. Основная опасность — непредвиденное снижение спроса или цен на квартиры. Так случилось, например, в 2008–2009 годах: новостройки продавались плохо, а «квадрат» упал в цене чуть ли не наполовину. Свою лепту вносят и специфические строительные риски. Все это «записывает» кредиты на строительство в категорию высокорискованных.
Страховкой служат разделение займа на несколько частей и довольно высокие процентные ставки: от 10,5 до 21%. По словам исполнительного директора Союза строителей Красноярского края Андрея Тихонова, средняя ставка кредита для строительных компаний в России — 13-14% годовых. «Виртуальный» залог
В роли залога в строительном кредите обычно выступает само пока еще не построенное здание. Дополнительным обеспечением могут служить акции (доли участия) предприятия, поручительства платежеспособных компаний, банковские гарантии и другое. Наличие сданных и нескольких строящихся объектов у потенциального заемщика, безусловно, является аргументом в пользу одобрения займа.
«Капиталоемкость строительных проектов предполагает относительно высокую стоимость залогового обеспечения, которое строительной компании текущими активами представить затруднительно, — объясняет директор Управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка Сбербанка России Василий Васьков. — Именно поэтому актуально кредитование на принципах проектного финансирования — когда в залог оформляются права на проект. То есть фактически сам строящийся объект. Иного, так называемого «твердого» залога, как правило, не требуется».
«В основном в России банковские кредиты привлекаются на стадии проектного финансирования, когда уже получено разрешение на строительство и готова проектная документация», — говорит первый заместитель председателя правления УК «Монолитхолдинг» Василий Прохоренко. Под крылом госбюджета
Пожалуй, самые высокие шансы на получение кредита — у «подрядчиков» госбюджета. Проекты, которые реализуются в рамках госпрограмм и гарантом которых выступает государство, пользуются у банков особым успехом. Как правило, это объекты социального назначения: детские сады, школы, больницы и т. п. А также проекты в рамках программ по обеспечению жильем военнослужащих, бюджетников, переселенцев из ветхого и сносимого жилья и других. Деньги и доверие
Рынок строительных кредитов в России в последние два-три года существенно вырос. Некоторые банки, приостановившие кредитование строительства в годы кризиса, его возобновили.
Перспективы дальнейшего развития эксперты связывают с общим состоянием экономики региона и страны в целом. Строители — со снижением процентных ставок. «Если умножить 13-14% годовых на полтора-два года — «прибавка» к стоимости строительства получается существенная. Кроме того, многие застройщики помнят негативный опыт кризисных 2008–2009 годов. Тогда банки останавливали финансирование текущих проектов, в одностороннем порядке повышали ставки и практически переставали кредитовать новое строительство, — говорит Андрей Тихонов. — Поэтому застройщики сегодня подходят к вопросу привлечения банковских кредитов очень осторожно».Завершилась выставка вручением экспонентам традиционных наград: золотых и серебряных звезд, а также дипломов выставки.
| Василий Васьков,
директор Управления финансирования недвижимости Восточно-Сибирского банка Сбербанка России (г. Красноярск)На кредит в нашем банке может рассчитывать практически любая строительная компания. Основные условия – наличие необходимой правоустанавливающей и исходно-разрешительной документации на строящийся объект и отсутствие негативной репутации компании-застройщика.
Недавно созданные предприятия также могут быть заемщиками. Однако при этом необходимо оформление поручительств компаний холдинга, в рамках которого создается предприятие.
Если же говорить о риске, то он зависит, скорее, от конкретного проекта, нежели от вида продукта. Когда речь идет о жилье – это, безусловно, уровень жилья (бизнес, эконом), район, востребованность, опыт строительной компании, сроки реализации и т. д. В промышленном строительстве определяющий фактор – экономика проекта и рынок сбыта выпускаемой продукции. Для коммерческой недвижимости (торговой, офисной, складской) важна обеспеченность объекта долгосрочными договорами аренды (на этапе строительства — предварительными договорами). |
| Василий Прохоренко,
первый заместитель председателя правления УК «Монолитхолдинг» (г. Красноярск) Условия предоставления банковских кредитов на строительство за последние несколько лет в России существенно не изменились. Что касается критериев оценки рисков, то в каждом банке они свои. И меняются регулярно, иногда по несколько раз в год.
Одна из последних тенденций – централизация принятия решений относительно выдачи займов. Эта функция все чаще передается в центральный офис банка.
Могу отметить, что, как и раньше, банки охотнее кредитуют строительство жилья: это более ликвидные и «короткие» деньги. Срок таких кредитов обычно составляет около двух лет. |
| Андрей Тихонов,
исполнительный директор Союза строителей Красноярского края Охотнее всего банки сегодня кредитуют строительство жилья, поскольку ликвидность таких объектов очевидна. Получить финансирование под реализацию проекта торгового или офисного здания несколько сложнее, но тоже вполне реально.
А вот рынка кредитования промышленного строительства в России для малого и среднего бизнеса сегодня фактически нет. Практически все крупные промышленные объекты в стране строятся по схеме государственно-частного партнерства. Эта сфера очень политизирована.
Малый и средний бизнес, как правило, строится на собственные средства. А если и берут кредиты, то под оборотные средства. Это для них значительно проще, чем получить ссуду непосредственно на строительство. |
"Промышленные страницы Сибири" №5 (76) май 2013 г. |
|
