Сегодня перед сегментом малоэтажного строительства в нашем регионе открываются большие перспективы, однако и проблемы возникают не менее серьезные. Однажды Михаил Васильев, на тот момент являвшийся председателем по экономической политике Законодательного Собрания Красноярского края, а ныне председатель Союза промышленников и предпринимателей края, заметил, что «в теории будущее конечно же за малоэтажным строительством, но это будущее так же далеко от нас как и двадцать лет назад». И хотя сказал он это по отношению к Красноярскому краю и аж в 2009 году, ситуация не изменилась и по сей день. Проблемы остались теми же, что и четыре года назад.
Согласно нашим опросам участники рынка малоэтажного строительства в Сибири ранжируют свои беды в следующей последовательности: первое — отсутствие свободных земель, пригодных под застройку, второе — множество проволочек в связи с получением документов, даже если этот кусочек найти удалось, и, наконец, напоследок встает вопрос полнейшего отсутствия какой-либо инженерной инфраструктуры на искомом участке.
«Если прямо сейчас открыть кадастровую карту Красноярска и Красноярского края, мы увидим, что свободных земель, пригодных для возведения домов, обустройства поселков в разумной доступности от Красноярска просто нет. У каждого клочка есть свой хозяин, он когда-то купил свой пай и оставил его про запас, авось пригодится. В результате земля по факту пустует, но строить на ней нельзя», — уверяет Дмитрий Шендеров, президент красноярского Союза «Малоэтажная Сибирь».
Здесь волей-неволей на ум приходит призыв, высказанный еще Марком Твеном: «Покупайте землю, ее больше не делают». Особо прозорливые предприниматели усвоили этот принцип на отлично — вблизи Красноярска около 96% бывших колхозных землевладений уже находятся в частных руках, остальной процент под строительство пустить невозможно. В результате пшеница не растет, заводы не стоят, дома не строятся, зато бурьян на этих землях чувствует себя вольготно.
Власти Ленинградской области научились на законных основаниях отзывать земли, не используемые по назначению в течении трех лет. Скоро ли дойдет эта практика и до нас, говорить сложно, тем более что пока мы сами не понимаем назначение, расположение и площадь большинства интересных девелоперам земельных участков.
Следующий этап, а именно оформление необходимой документации на участок, получение всевозможных разрешений и допусков, вообще может растянуться до трех лет (исходя из опыта застройщиков). Согласитесь, за это время средства, планируемые в компании под возведение малоэтажного поселка, могут уйти на другой более быстрый проект.
Но по сравнению со следующей проблемой и пресловутая актуальность вопроса, и с поиск удобных земель кажутся лишь цветочками, а ягодки — это инженерная инфраструктура.
«Основная затратная часть при строительстве малоэтажного жилья — это  не технологии строительства или материалы, а инфраструктура. Сегодня застройщик вынужден брать работы по прокладке теплосетей, водоснабжения и водоотведения, а также подключение к электросетям на себя. Плюс добавляется и строительство как подводящих к участку дорог, так и проездов внутри него», — говорит Дмитрий Шендеров.
Михаил Магдибур, исполнительный директор одной из компаний-застройщиков малоэтажного жилья под Красноярском, также отмечает, что именно недоступность ресурсов является главным краеугольным камнем на пути развития малоэтажки и в Красноярском крае, и в целом по стране.
«Нам сегодня предлагают построить подстанцию, затратив более 200 млн руб. А в радиусе двух километров от нашего поселка есть еще несколько территорий под застройку, и им предлагается то же самое. Возникает закономерный вопрос о существовании комплексного подхода в развитии энергетического хозяйства», — говорит он.
Планы модернизации энергосистем многих регионов Сибири действительно весьма пространны. Однако энергетики тоже не узрели в этом своей вины. По словам Алексея Петухова, заместителя генерального директора по развитию и реализации услг ОАО «МРСК Сибири», проблема состоит не в отсутствии каких-либо планов развития или недостатке необходимых сегодня мощностей в принципе, а в хаотичной застройке пригородов и отсутствии какого-либо планирования со стороны муниципалитетов и градостроителей.
Первый шаг должна сделать администрации районов и определить количественные характеристики малоэтажной застройки по районам и по годам ввода, с указанием площадей, планируемых для застройки.
«На самом деле проблему развития «малоэтажки» очень просто свести к математической. Если мы возьмем себестоимость строительства, то опыт показывает, что затраты на строительство малоэтажной недвижимости процентов на 30% меньше, чем на строительство многоэтажного жилья. Но если взять затраты на комплексное освоение, создание социальной, транспортной инфраструктуры, то на рубль строительства нужен рубль, потраченный на все остальное. Из этого напрашивается простой вывод: расходы по «малоэтажке» должны быть погашены за счет высокой стоимости домов. Поселки, рассчитанные на людей с достатком выше среднего, успешны фактически без всякой государственной поддержки. Но есть и социальные задачи, которые мы должны решать», — говорит Антон Глушков, председатель совета НП «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края».
Владимир Путин в 2008 году призвал активнее развивать сегмент малоэтажки в регионах, а затем на протяжении нескольких лет уверенно говорил, что «малоэтажное строительство — весьма перспективный способ обеспечения граждан доступным жильем». На деле о доступности квадратного метра в малоэтажном сегменте строительства для среднестатистического человека и речи быть не может.

Тройка лидеров
Самым преуспевающим регионом Сибири в сегменте малоэтажного строительства можно, без всякого сомнения назвать Кемеровскую область. Сегодня на ее территории реализуются проекты как многоквартиной, так и коттеджной малоэтажной застройки. Остаются в силе и проекты индивидуального строительства, но и это направление региональные власти стараются упорядочить и привести к комплексному решению вопроса.
В качестве наиболее яркого и успешного примера можно привести город-спутник кузбасского областного центра Лесная Поляна. Первоначально предполагалось, что здесь равномерно будет реализовываться комплексная застройка разнообразными типами жилых домов — многоквартирными 3-5-этажными и блокированными домами, а также индивидуальными коттеджами. Однако посткризисная ситуация внесла свои коррективы в эти планы — спрос на коттеджи как на более дорогое в покупке и эксплуатации жилье снизился, и акценты пришлось смещать на многоквартирное и блочное малоэтажное строительство.
В целом же малоэтажная комплексная застройка в Кузбассе ведется на 30 площадках, которые были определены для этих целей еще в 2010 году — тогда, когда развитие «малоэтажки» было объявлено одним из основных приоритетов кузбасского строительства. В непосредственной близости от Кемерова можно назвать семь территорий комплексной малоэтажной застройки, на которых ведутся работы. Это Лесная Поляна, Сухово, Металплощадка, Пугачи, Журавли, Солнечная, жилой район Кедровский. Подобные же проекты есть практически в каждом городе и районе области. Суммарная мощность всех осваиваемых площадок составляет почти 2,5 млн м².
По итогам прошлого года доля малоэтажной застройки в общем объеме жилищного строительства в области составила 52% (563,5 тыс. м² из 1082 тыс. м²). При этом почти 500 тыс. м². малоэтажного жилья было построено населением за счет собственных и заемных средств. В целом же инвестиции в строительство малоэтажного жилья в 2011 году составили 7 млрд руб. (без учета расходов на инженерную инфраструктуру и благоустройство территорий). Стоит отметить и тот факт, что львиная доля индивидуального жилья была построена далеко не в сельской местности, а в городах и поселках городского типа.
Следующей по списку числа самых преуспевающих в малоэтажке регионов СФО числится Новосибирская область. Там малоэтажное строительство решили сделать одним из самых важных приоритетов жилищной программы всего региона. Правительство области планирует увеличить долю малоэтажного строительства к 2020 году до 50% от общего ввода жилья в Новосибирской области, а вводиться должно более 3 млн м² ежегодно. Показатели 2012 года четко показали, что планы властей не беспочвенны. Если до прошлого года доля малоэтажки в общем объеме ввода находилась на уровне 25–30%, то уже в первом квартале 2012 года она составила более 50% от ввода всего жилья. Тенденция сохранилась и по итогам полугодия: почти половина сданного жилья — в сегменте малоэтажного строительства.
«Немаловажны и показатели строительства в сегменте малоэтажного строительства: по плану мы должны были ввести 116 тыс. м², а по факту построено 205 тыс. м²». По итогам 2012 года доля малоэтажного строительства составила 34%, в области введено 1550,022 тыс. м² жилья, в том числе 526,73 тыс. м² приходится на малоэтажное. Большая его часть построена в Новосибирске — 166,975 тыс. м², Новосибирском районе — 100,703 тыс. м² и Бердске — 43,217 тыс. м²» — прокомментировал итоги прошлого года Денис Вершинин, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области.
Красноярский край наряду с другими крупнейшими регионами Сибири тоже уже на протяжении многих лет стабильно держится в тройке лидеров по строительству малоэтажного жилья в Сибири. Свой вклад в объемы построенного за год в Красноярске жилья внесла организованная малоэтажная застройка: поселки «Удачный», «Новалэнд», «Видный» и «Шамони».

На скамейке запасных
К тем регионам, которые по большей части только готовятся к планомерному развитию малоэтажного сегмента в строительстве, относятся Томская и Иркутская области. В Иркутской области в рамках реализации долгосрочной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на 2011–2015 годы» планируется построить 5,1 млн м² жилья. Как сообщает пресс-служба областного правительства, на малоэтажное строительство будет выделено более 5 млрд руб.
В Томской области сильно раскидываться бюджетными средствами не собираются: на малоэтажное строительство в 2013 году там будет направлено всего 300 млн руб.
В регионе началась реализация новой долгосрочной целевой программы «Развитие малоэтажного строительства в Томской области на 2013–2017 годы». По ней 283 млн руб. выделят в виде субсидий на развитие объектов коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. А 17 млн руб. составят соцвыплаты многодетным семьям при подключении индивидуальных домов к инженерным сетям. Кстати, специалисты администрации полностью заверяют нас, что все необходимые условия для строительства 27,5 тысячи «квадратов» жилья уже созданы, и к тому же «пакет документов» для более чем 1,5 тыс. га участков под индивидуальное жилищное строительство, в том числе, на землях федеральной собственности, которые Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства передал местным властям, тоже находится в полной готовности.
За малоэтажным строительством вполне может быть будущее Сибирского региона. Но, может быть, нам уже пора спуститься на землю и наконец-то начать работать по-настроящему, а не на бумаге. Как сказал на февральском Красноярском экономическом форуме Дмитрий Медведев: «Хватит программ и заявлений, надо вкалывать», но, видимо, пока в нашей стране желающих это делать либо нет совсем, либо их настолько мало, что ситуация по большему счету не двигается с мертвой точки.

Сегодня перед сегментом малоэтажного строительства в нашем регионе открываются большие перспективы, однако и проблемы возникают не менее серьезные. Однажды Михаил Васильев, на тот момент являвшийся председателем по экономической политике Законодательного Собрания Красноярского края, а ныне председатель Союза промышленников и предпринимателей края, заметил, что «в теории будущее конечно же за малоэтажным строительством, но это будущее так же далеко от нас как и двадцать лет назад». И хотя сказал он это по отношению к Красноярскому краю и аж в 2009 году, ситуация не изменилась и по сей день. Проблемы остались теми же, что и четыре года назад.
Согласно нашим опросам участники рынка малоэтажного строительства в Сибири ранжируют свои беды в следующей последовательности: первое — отсутствие свободных земель, пригодных под застройку, второе — множество проволочек в связи с получением документов, даже если этот кусочек найти удалось, и, наконец, напоследок встает вопрос полнейшего отсутствия какой-либо инженерной инфраструктуры на искомом участке.
«Если прямо сейчас открыть кадастровую карту Красноярска и Красноярского края, мы увидим, что свободных земель, пригодных для возведения домов, обустройства поселков в разумной доступности от Красноярска просто нет. У каждого клочка есть свой хозяин, он когда-то купил свой пай и оставил его про запас, авось пригодится. В результате земля по факту пустует, но строить на ней нельзя», — уверяет Дмитрий Шендеров, президент красноярского Союза «Малоэтажная Сибирь».
Здесь волей-неволей на ум приходит призыв, высказанный еще Марком Твеном: «Покупайте землю, ее больше не делают». Особо прозорливые предприниматели усвоили этот принцип на отлично — вблизи Красноярска около 96% бывших колхозных землевладений уже находятся в частных руках, остальной процент под строительство пустить невозможно. В результате пшеница не растет, заводы не стоят, дома не строятся, зато бурьян на этих землях чувствует себя вольготно.
Власти Ленинградской области научились на законных основаниях отзывать земли, не используемые по назначению в течении трех лет. Скоро ли дойдет эта практика и до нас, говорить сложно, тем более что пока мы сами не понимаем назначение, расположение и площадь большинства интересных девелоперам земельных участков.
Следующий этап, а именно оформление необходимой документации на участок, получение всевозможных разрешений и допусков, вообще может растянуться до трех лет (исходя из опыта застройщиков). Согласитесь, за это время средства, планируемые в компании под возведение малоэтажного поселка, могут уйти на другой более быстрый проект.
Но по сравнению со следующей проблемой и пресловутая актуальность вопроса, и с поиск удобных земель кажутся лишь цветочками, а ягодки — это инженерная инфраструктура.
«Основная затратная часть при строительстве малоэтажного жилья — это  не технологии строительства или материалы, а инфраструктура. Сегодня застройщик вынужден брать работы по прокладке теплосетей, водоснабжения и водоотведения, а также подключение к электросетям на себя. Плюс добавляется и строительство как подводящих к участку дорог, так и проездов внутри него», — говорит Дмитрий Шендеров.
Михаил Магдибур, исполнительный директор одной из компаний-застройщиков малоэтажного жилья под Красноярском, также отмечает, что именно недоступность ресурсов является главным краеугольным камнем на пути развития малоэтажки и в Красноярском крае, и в целом по стране.
«Нам сегодня предлагают построить подстанцию, затратив более 200 млн руб. А в радиусе двух километров от нашего поселка есть еще несколько территорий под застройку, и им предлагается то же самое. Возникает закономерный вопрос о существовании комплексного подхода в развитии энергетического хозяйства», — говорит он.
Планы модернизации энергосистем многих регионов Сибири действительно весьма пространны. Однако энергетики тоже не узрели в этом своей вины. По словам Алексея Петухова, заместителя генерального директора по развитию и реализации услг ОАО «МРСК Сибири», проблема состоит не в отсутствии каких-либо планов развития или недостатке необходимых сегодня мощностей в принципе, а в хаотичной застройке пригородов и отсутствии какого-либо планирования со стороны муниципалитетов и градостроителей.
Первый шаг должна сделать администрации районов и определить количественные характеристики малоэтажной застройки по районам и по годам ввода, с указанием площадей, планируемых для застройки.
«На самом деле проблему развития «малоэтажки» очень просто свести к математической. Если мы возьмем себестоимость строительства, то опыт показывает, что затраты на строительство малоэтажной недвижимости процентов на 30% меньше, чем на строительство многоэтажного жилья. Но если взять затраты на комплексное освоение, создание социальной, транспортной инфраструктуры, то на рубль строительства нужен рубль, потраченный на все остальное. Из этого напрашивается простой вывод: расходы по «малоэтажке» должны быть погашены за счет высокой стоимости домов. Поселки, рассчитанные на людей с достатком выше среднего, успешны фактически без всякой государственной поддержки. Но есть и социальные задачи, которые мы должны решать», — говорит Антон Глушков, председатель совета НП «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края».
Владимир Путин в 2008 году призвал активнее развивать сегмент малоэтажки в регионах, а затем на протяжении нескольких лет уверенно говорил, что «малоэтажное строительство — весьма перспективный способ обеспечения граждан доступным жильем». На деле о доступности квадратного метра в малоэтажном сегменте строительства для среднестатистического человека и речи быть не может.

Тройка лидеров
Самым преуспевающим регионом Сибири в сегменте малоэтажного строительства можно, без всякого сомнения назвать Кемеровскую область. Сегодня на ее территории реализуются проекты как многоквартиной, так и коттеджной малоэтажной застройки. Остаются в силе и проекты индивидуального строительства, но и это направление региональные власти стараются упорядочить и привести к комплексному решению вопроса.
В качестве наиболее яркого и успешного примера можно привести город-спутник кузбасского областного центра Лесная Поляна. Первоначально предполагалось, что здесь равномерно будет реализовываться комплексная застройка разнообразными типами жилых домов — многоквартирными 3-5-этажными и блокированными домами, а также индивидуальными коттеджами. Однако посткризисная ситуация внесла свои коррективы в эти планы — спрос на коттеджи как на более дорогое в покупке и эксплуатации жилье снизился, и акценты пришлось смещать на многоквартирное и блочное малоэтажное строительство.
В целом же малоэтажная комплексная застройка в Кузбассе ведется на 30 площадках, которые были определены для этих целей еще в 2010 году — тогда, когда развитие «малоэтажки» было объявлено одним из основных приоритетов кузбасского строительства. В непосредственной близости от Кемерова можно назвать семь территорий комплексной малоэтажной застройки, на которых ведутся работы. Это Лесная Поляна, Сухово, Металплощадка, Пугачи, Журавли, Солнечная, жилой район Кедровский. Подобные же проекты есть практически в каждом городе и районе области. Суммарная мощность всех осваиваемых площадок составляет почти 2,5 млн м².
По итогам прошлого года доля малоэтажной застройки в общем объеме жилищного строительства в области составила 52% (563,5 тыс. м² из 1082 тыс. м²). При этом почти 500 тыс. м². малоэтажного жилья было построено населением за счет собственных и заемных средств. В целом же инвестиции в строительство малоэтажного жилья в 2011 году составили 7 млрд руб. (без учета расходов на инженерную инфраструктуру и благоустройство территорий). Стоит отметить и тот факт, что львиная доля индивидуального жилья была построена далеко не в сельской местности, а в городах и поселках городского типа.
Следующей по списку числа самых преуспевающих в малоэтажке регионов СФО числится Новосибирская область. Там малоэтажное строительство решили сделать одним из самых важных приоритетов жилищной программы всего региона. Правительство области планирует увеличить долю малоэтажного строительства к 2020 году до 50% от общего ввода жилья в Новосибирской области, а вводиться должно более 3 млн м² ежегодно. Показатели 2012 года четко показали, что планы властей не беспочвенны. Если до прошлого года доля малоэтажки в общем объеме ввода находилась на уровне 25–30%, то уже в первом квартале 2012 года она составила более 50% от ввода всего жилья. Тенденция сохранилась и по итогам полугодия: почти половина сданного жилья — в сегменте малоэтажного строительства.
«Немаловажны и показатели строительства в сегменте малоэтажного строительства: по плану мы должны были ввести 116 тыс. м², а по факту построено 205 тыс. м²». По итогам 2012 года доля малоэтажного строительства составила 34%, в области введено 1550,022 тыс. м² жилья, в том числе 526,73 тыс. м² приходится на малоэтажное. Большая его часть построена в Новосибирске — 166,975 тыс. м², Новосибирском районе — 100,703 тыс. м² и Бердске — 43,217 тыс. м²» — прокомментировал итоги прошлого года Денис Вершинин, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Новосибирской области.
Красноярский край наряду с другими крупнейшими регионами Сибири тоже уже на протяжении многих лет стабильно держится в тройке лидеров по строительству малоэтажного жилья в Сибири. Свой вклад в объемы построенного за год в Красноярске жилья внесла организованная малоэтажная застройка: поселки «Удачный», «Новалэнд», «Видный» и «Шамони».

На скамейке запасных
К тем регионам, которые по большей части только готовятся к планомерному развитию малоэтажного сегмента в строительстве, относятся Томская и Иркутская области. В Иркутской области в рамках реализации долгосрочной программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Иркутской области на 2011–2015 годы» планируется построить 5,1 млн м² жилья. Как сообщает пресс-служба областного правительства, на малоэтажное строительство будет выделено более 5 млрд руб.
В Томской области сильно раскидываться бюджетными средствами не собираются: на малоэтажное строительство в 2013 году там будет направлено всего 300 млн руб.
В регионе началась реализация новой долгосрочной целевой программы «Развитие малоэтажного строительства в Томской области на 2013–2017 годы». По ней 283 млн руб. выделят в виде субсидий на развитие объектов коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. А 17 млн руб. составят соцвыплаты многодетным семьям при подключении индивидуальных домов к инженерным сетям. Кстати, специалисты администрации полностью заверяют нас, что все необходимые условия для строительства 27,5 тысячи «квадратов» жилья уже созданы, и к тому же «пакет документов» для более чем 1,5 тыс. га участков под индивидуальное жилищное строительство, в том числе, на землях федеральной собственности, которые Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства передал местным властям, тоже находится в полной готовности.
За малоэтажным строительством вполне может быть будущее Сибирского региона. Но, может быть, нам уже пора спуститься на землю и наконец-то начать работать по-настроящему, а не на бумаге. Как сказал на февральском Красноярском экономическом форуме Дмитрий Медведев: «Хватит программ и заявлений, надо вкалывать», но, видимо, пока в нашей стране желающих это делать либо нет совсем, либо их настолько мало, что ситуация по большему счету не двигается с мертвой точки.

Анастасия Ульянова.