 |
сделать стартовой |  |
в избранное |
 |
||||||||||
|
| №26октябрь 2008Фондовый рынок |
| Когда дешевеет недвижимость |
| epps.ru / Архив номеров / №26 октябрь 2008 / Когда дешевеет недвижимость |
| Последние события на российских и мировых финансовых биржах нанесли мощнейший удар по российской экономике. Многие еще даже не осознают последствия этих событий. Главный индикатор рынка индекс РТС опустился на минимальное с 2004 года значение, достигнув 760 пунктов. Хотя еще в мае этого года он достигал исторического максимума в 2499 пунктов. По сути, из экономики исчезли астрономические деньги. Если в мае все российские компании, торгуемые на биржах, стоили $2 трлн, то сейчас они стоят лишь $0,5 трлн. Потери сопоставимы с годовым ВВП, несколькими бюджетами и даже превышают золотовалютные резервы, Стабфонд и фонд будущих поколений вместе взятые. Практически любой банк в своей деятельности использует инвестиции в ценные бумаги и при этом очень зависит от ситуации с ликвидностью. Российский финансовый сектор, понеся значительные потери, впадает в ступор. В условиях тотального дефицита кредитных денег в непростом положении оказались две отрасли — торговля и недвижимость или, как их принято называть на западный манер, — ритейл и девелопмент. Кризис ударил по «Марте», «Эльдорадо»; «Евросеть» сменила владельцев. «Банана мама», «Дикая орхидея» и «Арбат- престиж» в кризисном положении, и многие ждут процедуры банкротства. Сейчас с высокой долей вероятности можно утверждать, что пузырь, созданный на рынке недвижимости, скоро лопнет. В последние годы недвижимость воспринималась многими как самый надежный и весьма доходный инструмент для инвестирования. В результате квадратный метр в регионах России превысил по стоимости жилье в таких городах как Париж, Берлин и Мадрид, а жилье в Москве стоит столько же, как на Манхэттене или в Лондоне. О качестве жилья (в основном в России строят панельные дома) и уровне доходов можно сказать, что они не сопоставимы даже со странами Восточной Европы, где недвижимость значительно дешевле. Приток дешевых кредитов позволил строителям нарастить темпы строительства, практически выйдя на доперестроечный уровень. При этом стоимость производимого жилья постоянно шла вверх, вместе с прибылями сектора. Подорожали и строительные материалы — стоимость цемента долгое время утраивалась каждый год. Однако рост доходов населения способствовал увеличению спроса, когда же деньги у населения кончились, широкое влияние получили доступные ипотечные программы. Граждане брали кредиты на 15—25 лет и получали жилье уже сейчас. В тоже время инвесторы-спекулянты получили возможность делать деньги из воздуха. Можно было взять в 2005 году в кредит 1 млн рублей на приобретение квартиры и, отдав 12?% за год, продать квартиру за 2 млн. И, как мы видим, доход подобной схемы превышает 80?% с учетом всех расходов. Более того, если принять на себя риск и купить квартиру на стадии «котлована», то можно надеяться на дополнительный доход. Такие доходности привлекли большое количество желающих улучшить как свои условия, так и просто инвесторов. Возник большой спрос, превысивший предложение и поднявший цены выше разумного уровня. Существует признанная во всем мире и самое главное подтвержденная историческими данными закономерность — как только стоимость жилья превышает 10 совокупных доходов домохозяйства, сразу следует обвал цен на 80?%! В нашем случае стоимость 3-х комнатной квартиры — 3,5 млн, а стандартная семья из 4-х человек зарабатывает 30—35 тыс. рублей в месяц. Получается, что потолок покупательной способности достигнут. Финансовый кризис ставит под сомнение рост доходов населения, а ухудшение ситуации с ликвидностью привело к значительному удорожанию ипотеки. Многие банки вообще отказались от ипотечного кредитования или установили ставки от 15?% и выше. При этом в 2008—2009 годах вводят в строй новые заводы по производству цемента и других стройматериалов. Мощную инвестиционную деятельность развили металлурги, увеличивая производство арматуры. Решение правительства обнулить импортные пошлины на цемент привело к затовариванию рынка дешевым турецким и китайским товаром, что спровоцировало настоящий обвал. Снижение цен на черный металл также удешевляет строительство. Строители, сильно зависящие от кредитов, попали в сложное положение — с одной стороны, спрос упал, с другой — темпы строительства уже заявлены, и останавливать стройки невыгодно. Поэтому во многих городах, в том числе и в Красноярске, застройщики начинают снижать цены, к чему их подталкивает затоваривание и нужда наличных денег. Представьте себе положение инвестора, который купил квартиру в надежде приумножить свое благосостояние. Он понадеялся, что его инвестиционная «трешка» будет стоить дороже, чем особняк в Испании на берегу Средиземного моря. Широко известный тезис о том, что недвижимость всегда в цене, привлек много неопытных и далеких от сектора людей. Но, увидев, что застройщик, у которого он покупал квартиру, исходя из цены 55 тыс. рублей за метр, начинает продажи по 45 тыс. рублей, у него возникает желание спасти свои вложения. И он выходит на рынок и продает свою недвижимость. Снижение постепенно приобретает массовый характер. Получается, инвестор вынужден или продавать дешевле, чем сам застройщик, или ждать роста цен в будущем, что довольно туманно. Сброс также проходит под знаком обвала котировок девелоперов. Сейчас привлечь деньги они не смогут, даже поделившись капиталом с помощью вторичных размещений. Наблюдая это, потенциальные покупатели не покупают подешевевшие «двушки» и «трешки», а терпеливо ждут. Характерно, что официально в СМИ застройщики все еще не признают, что обвал уже начался, тем самым они стараются не спровоцировать панику. Всем давно известно про эластичность спроса — после увеличения предложения на 20?% спрос не увеличивается даже на 5?%. Риэлторский бизнес стагнирует — количество сделок падает, агентства сокращаются, и придерживать квартиры долго смысла не видят. Кто-то из игроков не выдержит и начнет продажи с небольшой наценкой на себестоимость по 20—25 тыс. рублей. И как показывает практика (есть примеры в США, Японии и соседнем Казахстане), цены могут уйти и ниже себестоимости. Инвесторы будут в панике продавать обесценивающиеся активы — пример рынка акций в сентябре показателен. Любой растущий пузырь характерен тем, что растет он плавно, а лопается намного быстрее, при этом падение происходит в несколько рывков. Пока еще игроки на повышение уповают на общий недостаток жилья в России на душу населения, говоря о большом потенциале неудовлетворенного спроса. Их оппоненты утверждают, что удовлетворить спрос должен будет объем инвестиционных квартир, которые будут выставлены на продажу — купленные в 2004—2005 годах, они уже принесли владельцам доход в 200—300?%. Их мнение подтверждает кризис, разразившийся в Казахстане. В 2003—2007 дешевые кредиты, благодаря инвестиционного рейтингу ведущих казахстанских банков (на тот момент они считались даже надежнее российских), привели к бурному инвестиционному росту. Население богатело, зарождался средний класс, а инструментов для инвестирования было мало, поэтому на недвижимость начался большой спрос. Этому способствовала также благоприятная ситуация на рынках сырья, вызвав приток нефтедолларов. Строительство в столицах Алма-Ате и Астане процветало. Стоимость квадратного метра выросла в разы и достигла $3?000. При этом ставки по кредитам были очень низкие, около 7—8?%. Затем разразился ипотечный кризис в США, и западные банки сократили объемы кредитования на развивающихся рынках. И как только кредитный ручеек исчез, цены стали резко снижаться — ведь теперь банк не мог прокредитовать ни покупателей, ни строителей. Этот же сценарий ожидает и Россию. При этом в нашей стране сырьевая коньюктура значительно ухудшилась, а финансовый кризис перекинулся на реальный сектор. Более того, ряд строителей в Казахстане не смогли окончить свои проекты вовремя и тем самым отпугнули покупателей потенциального жилья в новостройках, усугубив кризис. Данная ситуация как нельзя лучше отражает желание правительства осуществить Нацпроект «Доступное и комфортное жилье гражданам России». Теперь будет проще возводить масштабные проекты с удешевлением себестоимости. После ухода спекулянтов-инвесторов цены не будут разгоняться вверх, и гражданам станет легче улучшить свои условия жизни. Также ожидается укрупнение компаний с девелопменте — мелкие игроки не смогут удержаться на плаву, и их поглотят крупные. Элвис Марламов, Финам-Красноярск. |
|
| © 2006-2017. Все права защищены. «Единый промышленный портал Сибири» Цитирование приветствуется при условии указания ссылки на источник - www.epps.ru © Создание сайта - студия GolDesign.Ru |