Сегодня вторник 11 августа 2020 г. 02:10
сделать стартовой в избранное
О проекте
Контакты
Форум
Размещение рекламы
   
 
 
Логин Пароль  
 
 
запомнить на этом компьютере
регистрация  |  если забыли пароль
 
 
№110июль 2016Сектор "Интересно"
Заводы превращаются…
Представьте: молодая страна с амбициями сверхдержавы. Ей нужны станки, автомобили, спецтехника, ткани, продукция деревопереработки и многое другое. Недавние маленькие города и посёлки превращаются в индустриальные центры. Предприятия строят с размахом, территорий не жалеют. А чего же их жалеть, если вокруг пустырь, а изделий нужно произвести чуть ли не на всю страну?

Лет, этак, 70 назад такая логика была вполне жизнеспособной. Но время идёт, развиваются технологии, меняются приоритеты. И сегодня оказывается, что не все предприятия-гиганты вписались в систему капиталистического устройства, а многим из тех, кто сохранил свои мощности в новом веке, уже не нужны выделенные раньше десятки гектаров.
И речь идёт не только о Сибири, хотя здесь появление новых предприятий и их исчезновение с индустриальной карты оказались особенно заметными. Но и столицу не миновала чаша сия. Яркий пример — Московский автомобильный завод им. И. А. Лихачёва (ЗИЛ). С 1971 это «головное предприятие крупного производственного объединения автомобильной промышленности СССР, в состав которого входят ещё девять специализированных заводов, расположенных в Москве и других городах страны. Награждён тремя орденами Ленина и орденом Трудового Красного Знамени», — гласит Большая Советская Энциклопедия. Сегодня ордена предприятия мало кому интересны: администрация Москвы отказалась от производства грузовиков, которое стало убыточным, так что предприятие будет ликвидировано. Теперь главные «конкурентные преимущества» завода выглядят так: 275 га площади, что можно сравнить с территорией ВВЦ. Эти гектары в центре Москвы не дают покоя многим светлым умам. Недавно мэр Москвы Сергей Собянин отметил, что «в нынешнем состоянии квадратный метр площади территории завода стоит 1000 долларов, потенциал его роста — как минимум в два раза».
Территорию ЗИЛ предполагается застроить объектами недвижимости. Собственно, процесс преобразования уже пошёл: спорткомплекс, где проходил недавний Чемпионат мира по хоккею, построен на зиловской земле. Очевидцы говорят, объект получился достойным.
Так что речь идёт о процессе, как минимум, всероссийском. И мы своими глазами наблюдаем, как заводы превращаются, заводы превращаются…

… в жилые микрорайоны
Пожалуй, застройка бывших заводских территорий жилыми домами — самый популярный вариант их второй жизни. Многоэтажки в крупных городах растут с огромной скоростью, и промышленные земли выглядят все более привлекательными для строительного бизнеса — по многим причинам. В Красноярске на месте Судостроительного завода вырос микрорайон «Южный берег», застраивается район Мясокомбината, территория «Сибэлектростали» вот-вот превратиться в жилой комплекс «Мичуринский», а часть земель ДОКа – в «Тихие зори». О последнем проекте нам подробно рассказал Владимир Сарченко – руководитель группы строительных компании «Красстрой», застройщика микрорайона.
«На сегодняшний день мы сформировали земельный ресурс, который видится нам очень удачным. Во-первых, это ресурс, достаточный по объёму, – порядка 40 га. А во-вторых, он очень интересен по расположению: рядом и берег Базаихи и часть Енисея, недалеко – недавно построенный четвертый мост. Там сейчас в самом разгаре строительство объекта Универсиады — ледовой арены на 7 000 мест. Финансирует проект «Русская Платина», поэтому он носит название «Платинум Арена». Планируется построить развязку, создать мультимодальный транспортный узел, перехватывающую парковку: там ведь и железная дорога, и автомобильная. ВВВВ Предполагается увязать все виды транспорта, а также постараться перехватить поток посетителей города со стороны Дивногорска — хотя бы какую-то их часть, чтобы люди могли оставлять свои машины, а в городе уже передвигаться на общественном транспорте. Заниматься этой площадкой мы начали раньше, чем стартовало становление инфраструктуры, но так удачно сложилось, что подтянулись вот такие дополнительные элементы. Мы считаем, что всё это очень серьезно капитализирует данную площадку.
В настоящий момент идёт разработка проекта планировки: он является одним из инструментов обеспечения самодостаточности строящегося района. Застройка должна быть комплексной, чтобы не оказалось так, что на территории одно жильё, а школ, детских садов, поликлиники, общественных пространств нет. Торговля, коммерческие, объекты, как правило, самостоятельно появляются, а о социальной инфраструктуре нужно заранее позаботиться.
Когда мы стали заниматься этой площадкой, я стал изучать историю ДОКа. Это очень интересное предприятие, очень старое — в 1934 году было введено. Оно было одним из крупнейших в Сибири, коллектив там доходил до 3 000 человек. Там перерабатывали продукты лесопиления, изготавливали мебель и ДСП. Последнее — это, конечно, вредное производство, фенольное. Но мы будем строить микрорайон только на части территории, где как раз ничего не производилось. Там располагались, в основном, склады материалов – тех самых, из которых потом щепу делали. Поэтому глобальной рекультивации проводить нам не придётся.
Мы ведь сотрудничаем с СФУ, и второй год принимаем участие в работе летней школы рекультивации (подробнее об этом вы можете прочитать в №101 август 2015, — прим. ред.). Прилетают немецкие профессора и совместно с нашими педагогами ведут занятия для красноярских студентов: учат их работать с загрязнёнными территориями, проводить анализы, выявлять вредные вещества, предлагают, как от них избавиться. Так вот, наша территория для немцев оказалась неинтересной — слишком чистая. Мы пока предварительные анализы провели, и ещё будем дополнительно проверять.
Демонтировать конструкции мы тоже не будем. Учитывая, что на территорию попало небольшое количество основных цехов и что часть мощностей уже не используется, мы настояли на том, чтобы нам продавали уже освобожденные участки. Поскольку они не были задействованы в производстве, сам ДОК принял на себя такие обязательства. Хотя работ по демонтажу получилось немало, всё-таки это далеко не пустырь был: там и цеха, и рельсы были, и масса других коммуникаций.
А вот с позиции инженерного обеспечения это как раз сложная площадка. Производство ДСП и жилой микрорайон — с точки зрения потребления воды, электроэнергии – проекты разные. И необходимого количества ресурсов там сейчас нет. Но мы не первый год работаем с этой площадкой, взаимодействуем со снабжающими организациями, и в принципе варианты решений просматриваются.
По электроснабжению. Дело в том, что рядом с предприятием строилась мебельная фабрика, а для неё – большая трансформаторная подстанция закрытого типа. Само здание подстанции осталось, рядом даже поведены опоры ЛЭП. Мы с собственниками ведём переговоры, понимание есть, мы, скорее всего, выкупим у них это здание и смонтируем там трансформаторы. Вопрос, касающийся электроэнергии, таким образом, будет решён.
По водоснабжению и водоотведению у нас тесный контакт с «КрасКомом» — основной структурой, которая эти задачи решает. Особенность здесь в том, что какая-то часть воды необходима для Универсиады, но потребности объекта спортивного объекта и жилого микрорайона — это небо и земля, нам требуется гораздо больше. Но строительство коммуникаций необходимо синхронизировать, мы сейчас по этому поводу ведём переговоры. То есть мы бы могли водой и попозже заняться, но там не так много свободных коридоров, и если каждый будет под свой объект трубы прокладывать, то места просто не хватит. Поэтому мы работаем синхронно, а рассчитываться будем пропорционально потреблению.
Проще всего решить вопрос с теплоснабжением: для первого этапа можно запитаться от Пашенного. Это вполне реально, но чтобы прийти к этому решению, понадобился не один месяц совещаний.
До настоящего времени «Красстрою» не доводилось проводить такой редевелопмент — менять промзону на район жилой застройки. Но мы сотрудничали с предприятиями, например, с «Красноярским хлебом»: в условиях действующего завода меняли канализацию. То есть опыт работы в стеснённых условиях у нас есть.
Строили мы и в сложных условиях: микрорайон «Орбита» возводили на пересечённой местности. Были определённые сложности, но когда мы их преодолели, открылось множество преимуществ площадки. Там очень хорошие видовые характеристики, экологическая ситуация, есть места для прогулок. А пересечённую местность можно застраивать, за границей такие территории активно осваиваются. Это очень интересные варианты и для девелоперов, и для жителей».

… в новые предприятия
Жилые дома — это, конечно, распространённый, однако не единственный вариант. В конце концов, город, а особенно сибирский город, — это не только высотки, но и производства. И их тоже можно разместить на земле бывших заводов. Яркий пример — промпарк «Красный Яр», функционирующий на площадях прекратившего свою работу завода «Сибэлектросталь» (подробнее о работе промпарка вы можете прочитать в №105 декабрь 2015).
«Когда ГК «Красный Яр» выкупила «Сибэлектросталь», предприятие фактически умерло: разваленные цеха, пришедшие в негодность дороги, инфраструктура более или менее сохранилась, но требовала модернизации и серьёзных вложений. Производство стояло. В то время у нас очень активно развивалась компания «Сиб-ЭкоМеталл» (входит в группу «Красный Яр»): продажи металлопроката шли хорошо, была большая сеть по стране. И «Сибэлектросталь» мы купили для того, чтобы возродить завод — планировали начать здесь собственное производство, вдохнуть новую жизнь в старые советские цеха, и мы даже начали воплощать идею. Это был очень перспективный проект, но произошли два события, которые перечеркнули планы. Первое — кризис 2008 года, он фактически схлопнул рынок металлопроката, продавать стало некому, производить — бессмысленно. Второе событие — история с заводом ферросплавов, которая чётко дала понять, что развивать металлургическое предприятие в черте города крайне рискованно.
И тогда возник другой проект – создание индустриального парка. Возрождение советской площадки, возможность локализации экологически безопасного производства на одной территории, отличная логистика, действующая инфраструктура, собственная сетевая компания — условия для развития индустриального парка идеальные. Учитывая, что сейчас «Красный Яр» единственный сертифицированный промпарк в крае, могу сказать — у нас получилось. Хотя и планов ещё хватает. Промпарк насчитывает 28 резидентов, на площадке работает около 650 человек. Здесь и производства, и склады, и офисы. Мы уже вложили порядка 200 млн рублей частных инвестиций в развитие площадки. Чтобы воплотить все планы, наверное, придётся потратить ещё около 400 млн рублей. Какие-то цеха планируем снести — дешевле построить на их месте новые, какие-то будем реконструировать», — рассказывает директор индустриального парка «Красный Яр» Александр Сиваев.
К слову: все земли «Сибэлектростали» новому производству не понадобились, и промпарк сегодня занимает около 15% бывшей территории завода. Остальные пока пустуют, но интерес к ним уже есть: застройщики намерены возвести здесь жилой комплекс «Мичуринский». По мнению Александра Сиваева, это очень удачное сочетание, возвращение к грамотному планированию: работа, жильё и все ключевые объекты для жизни — в одном месте.

… в территории со скрытым инвестиционным потенциалом
Примеры преобразований, таким образом, имеются. Однако Советский Союз настроил огромное количество заводов, и многие из них новому веку оказались не нужны. Поэтому в деле освоения опустевших промзон работы хватит ещё на многие годы. Посмотрите на Красноярск: Комбайновый завод стоит, «Красфарма» не загружена, «Пикра» остановилась, работающая часть «Сибтяжмаша» занимает микроскопическую часть территории, «Шелен» занят складами и офисными зданиями, жизнеспособность химкомбината «Енисей» под большим вопросом. Список можно продолжать. Эти территории могут снова ожить: благодаря жилым домам, благодаря современным предприятиям, чьи технологии будут работать с учётом экологических стандартов. Сегодня многие остановившиеся заводы уже облеплены домами: по словам Владимира Сарченко, таких промышленных территорий, попавших в жилую зону, в Красноярске больше 1000 га. Если на каждом гектаре построить по 10 000 м2 жилья, то получится 10 млн м2. А если вспомнить, что весь жилищный фонд города составляет 23 млн м2, можно констатировать: потенциал просто огромный.
Конечно, промзона — есть промзона. Завод может оставить после себя бензин, керосин, солярку, слитые в почву, и множество других сюрпризов, так что преобразованиям обязательно должен предшествовать визит специалистов, которые возьмут пробы грунта и воздуха.
«Исследованиям территории должно предшествовать изучение истории конкретного объекта. Ученые, знающие технологии производства, могут предположить, какие следы оставило после себя предприятие. Например, если под застройку когда-нибудь будет отдана территория Назаровского завода теплоизоляционных изделий и конструкций, то необходимо будет учесть, что в почве окажутся фенол, формальдегид, разнообразная органика. Мне, например, доводилось иметь дело с территориями заводов, где применялось оборудование, в котором в качестве датчиков использовались радиоактивные излучатели. Конечно, они должны были быть демонтированы и вывезены, но на деле так было не всегда. Когда там стали замерять уровень излучения, то прибор в отдельной точке показал результат больше 5 000 мкР/ч. И это при том, что у специалистов не было более точного прибора: 5 000 — это его верхняя отметка. Если человек посидит на такой земле полчаса, он облучится и даже не заметит этого. Поэтому перед каждой застройкой необходимо проводить испытания, проверять почву и воздух», — предупреждает заведующий кафедрой проектирования зданий и экспертизы недвижимости СФУ, д-р технических наук Рашит Назиров.
Но в большинстве случаев нет ничего невозможного: добрую часть из того, что человек «напачкал», он сегодня умеет и убирать. Так что площадка с опустевшими цехами, брошенными агрегатами и проржавевшими вывесками «Слава труду!» — это не «гиблое место», а территория со скрытым инвестиционным потенциалом.
«В Красноярске очень много неиспользуемых территорий промышленных объектов. Часть предприятий в городе закрылась и закрывается. Другая часть, напротив, перешла на более наукоемкое производство, внедрила современные системы очистки, и оказалось, что санитарная зона, которая выделялась раньше, может быть сокращена. А ведь все это — земля в городе, которая стоит огромных денег. Участки обладают большим инвестиционным потенциалом ещё и потому, что они уже снабжены необходимыми коммуникациями. Причём промышленный объект, который располагался на этой территории, скорее всего, потреблял много энергии, значит на его месте можно построить новое здание или целый микрорайон без глобальной реконструкции теплосетей», – уверен Рашид Назиров.


Антон Глушков,

директор по развитию ЗАО «Фирма «Культбытстрой», председатель совета НП «Саморегулируемая корпорация строителей Красноярского края»

«Меняются промышленные уклады, производство меняет свою специфику, становится более наукоемким, и уже не требует больших территорий и больших складских помещений. Некоторые территории промышленных предприятий уже эволюционно перешли из категории земель производственного назначения в земли жилой и общественно-деловой застройки, и новый генплан составлялся в соответствии с теми тенденциями, которые наметились в Красноярске еще 10 лет назад. Большая часть промышленного производства будет выводиться из города. Это важно, в том числе, и потому, что стоимость земли за городом гораздо ниже, и при организации логистики размещение предприятий за городской чертой является более привлекательным для собственников».













Владимир Сарченко,

руководитель группы строительных компании «Красстрой»

«Главная причина интереса застройщиков к бывшим промзонам — это местоположение. Есть такое понятие «комфортность городской среды». Это и комплексность — наличие социальной инфраструктуры, и зелёные зоны, и общественные пространства. Формировать всё это очень затратно. С другой стороны, комфортность повышает капитализацию этого места: квадратный метр жилой или нежилой недвижимости становится дороже.

С одним из моих аспирантов мы проводим исследование: выясняем, от чего зависит стоимость жилья. За основу мы взяли тезис: покупатель платит не некоторую комфортность среды, а в итоге — за конкретную квартиру. Мы проанализировали московский рынок, и увидели, что стоимость жилья может отличаться в два раза — при равной квадратуре. В Красноярске коэффициент поменьше — 1,8. Так вот, мы разделили город на пять ценовых зон: в первую, например, попали, район центра, академгородка, студгородка, а в пятую — микрорайоны «Солнечный», «Бугач», площадка мясокомбината. И ясно увидели, что один из важнейших ценообразующих факторов — это расстояние до центра. Такой вот феномен города — центростремительное движение. Дальше уже включаются другие параметры: школы, сети, дороги — тем более что всё это со временем формируется.

Это я к тому, что если в удачном месте есть пустующая промзона, то у этой земли очень высокая инвестиционная привлекательность. И не имеет значения, насколько грязным и вредным было предприятие: есть хорошая локация, значит, окупится любая рекультивация. Даже если бы в центре застройщикам досталась бы территория ферросплавного завода, против которого так боролись, она всё равно была бы интересна.

Взять, например, Комбайновый завод —это очень привлекательная площадка. Там проблема только в том, чтобы зайти на территорию. Владелец называл цену порядка 6,6 млрд рублей. И она экономически оправдана, но в настоящий момент непонятно, как освоение будет идти. В период, когда рынок растёт, есть понимание, что квадраты будут продаваться по хорошей цене. А сейчас рынок очень нестабилен. Но локация интересная: центральная часть, есть выход к Енисею, если бы всё это увязать да грамотно застроить, получился бы отличный жилой район».



«Промышленные страницы Сибири» №6-7 (110) июнь-июль 2016 г.

скачать pdf

Анна Кучумова.

Новости
 
«Weldex: Роботизация сварки. Кейсы реализованных решений» состоится 13 августа
В преддверии выставки Weldex 13-16 октября 2020......
 
 
Промышленность вернется к объёмам прошлого года только в 2021 году
Фото: nafta.codelayers.netКак рассказал министр промышленности и торговли......
 
 
Первый рост производительности с мая 2019 на фоне ослабления ограничений по COVID-19
Фото: g.foolcdn.comПо данным исследования индекса деловой активности......
 
 
Трубы проверят по полной
Фото: tmk-ru.pwТрубная Металлургическая Компания запустила исследовательский комплекс......
 
 
«ДС-Роботикс» стал одним из 16 крупнейших интеграторов промышленных роботов в России по данным рейтинга TAdviser
Рейтинг «Топ-30 интеграторов промышленных роботов в России»......
 
 
Потребление электроэнергии в России за июнь уменьшилось на 6%
Фото: g.foolcdn.comПо данным АО «СО ЕЭС», потребление......
 
 
Переход на собственную генерацию не будет массовым
Фото: sibur.photas.ruОпасность массового перехода промышленных потребителей на......
 
АРХИВ НОВОСТЕЙ
   
   
© 2006-2017. Все права защищены. «Единый промышленный портал Сибири»
Цитирование приветствуется при условии указания ссылки на источник - www.epps.ru
© Создание сайта - студия GolDesign.Ru межкомнатные двери недорого подробности здесь