Беседовала Анна Кучумова

— Как отражаются на сибирских строителях современные процессы в мировой экономике?

— Разумеется, кризисные процессы негативно сказываются на строительном рынке. Можно говорить о его заметном «проседании» — уменьшении объемов строительства. Если формально подойти к статистическим данным и взять за основу главный для девелоперов показатель — количество квадратных метров, сданных в эксплуатацию, то в этом году отрицательных изменений не произойдет. Ведь дома строить — это не пирожки стряпать, мы живем и работаем в городе-миллионнике, где преобладает высотное домостроение. Продолжительность строительного цикла для таких зданий — от котлована и до сдачи — до 2,5 лет. Поэтому в этом году заканчиваются объекты, начатые 2-3 года назад, и по объемам строительства у нас, как и у многих красноярских застройщиков, имеется небольшой прирост. Что же касается ввода в последующие годы, то мы планируем уменьшить количество строящихся объектов в соответствии с емкостью рынка — по сравнению с текущим годом, сократимся, думаю, в полтора раза.

—  Выйдет ли Красноярск в будущем на объемы сдачи жилья предыдущих лет?

— Предельные показатели последних лет — около 700 000 м² жилья в год. На мой взгляд, более реальная цифра — 600 000 «квадратов». Такое количество жилья — если его планомерно вводить в эксплуатацию — будет оптимально для Красноярска. Это более сбалансированная цифра, вытекающая из платежеспособного спроса, и выше она в ближайшие годы, скорее всего, не поднимется. Это моя позиция, хотя, конечно, я рад был бы заблуждаться. Но нет никаких глобальных факторов и инструментов повышения доходов населения. Конечно, многие жители нашего города и те, кто приехал в Красноярск, в настоящий момент не обеспечены жильем: снимают квартиру или их жилплощадь не соответствует современным требованиям. Но у горожан, потенциально нуждающихся в жилье, нет материальной возможности решить этот вопрос. И вряд ли ситуация в скором времени изменится.

В конце концов, какие у нашей страны источники глобального дохода? Самая большая надежда, конечно, на нефть — наш главный ресурс. Но буквально недавно Иран освободился от введенных еще в 1970-х годах санкций. А по потенциалу «выброса» на рынок углеводородов эта страна сопоставима с нашей. И Иран реально может «уронить» рынок нефти, что обязательно отразится на экономике нашей страны.

— Возникли ли у строительных компаний дополнительные сложности при покупке техники в связи с кризисными процессами, переменами на валютном рынке?

— Я думаю, сложности возникли не у строительных компаний, а у продавцов техники. В прошлом и позапрошлом годах на рынке недвижимости случилось заметное оживление. У строителей появилась возможность обновить и увеличить свой парк техники, что они и сделали. Поэтому сейчас большинство строителей ни о каких покупках уже не думают. Во-первых, потому что сократились объемы работ. Во-вторых, еще не выработан ресурс купленной ранее техники. Особенность работы строительных компаний в том, что все происходит на глазах у «зрителей». Так вот, если взглянуть на город, то можно увидеть, что на всех стройплощадках свеженькие новые краны. И тех же миксеров для бетона у нас тоже полный город. Причем далеко не вся эта новая техника сегодня загружена. «Красстрой» работает со строительной техникой подрядчиков, и я могу сказать, что спрос на объемы работ здесь заметно превышает предложение. Никаких проблем с поиском подрядчика нет: один отказался или не справился, на его место тут же придет другой.

p align="justify">Беседовала Анна Кучумова

— Как отражаются на сибирских строителях современные процессы в мировой экономике?

— Разумеется, кризисные процессы негативно сказываются на строительном рынке. Можно говорить о его заметном «проседании» — уменьшении объемов строительства. Если формально подойти к статистическим данным и взять за основу главный для девелоперов показатель — количество квадратных метров, сданных в эксплуатацию, то в этом году отрицательных изменений не произойдет. Ведь дома строить — это не пирожки стряпать, мы живем и работаем в городе-миллионнике, где преобладает высотное домостроение. Продолжительность строительного цикла для таких зданий — от котлована и до сдачи — до 2,5 лет. Поэтому в этом году заканчиваются объекты, начатые 2-3 года назад, и по объемам строительства у нас, как и у многих красноярских застройщиков, имеется небольшой прирост. Что же касается ввода в последующие годы, то мы планируем уменьшить количество строящихся объектов в соответствии с емкостью рынка — по сравнению с текущим годом, сократимся, думаю, в полтора раза.

—  Выйдет ли Красноярск в будущем на объемы сдачи жилья предыдущих лет?

— Предельные показатели последних лет — около 700 000 м² жилья в год. На мой взгляд, более реальная цифра — 600 000 «квадратов». Такое количество жилья — если его планомерно вводить в эксплуатацию — будет оптимально для Красноярска. Это более сбалансированная цифра, вытекающая из платежеспособного спроса, и выше она в ближайшие годы, скорее всего, не поднимется. Это моя позиция, хотя, конечно, я рад был бы заблуждаться. Но нет никаких глобальных факторов и инструментов повышения доходов населения. Конечно, многие жители нашего города и те, кто приехал в Красноярск, в настоящий момент не обеспечены жильем: снимают квартиру или их жилплощадь не соответствует современным требованиям. Но у горожан, потенциально нуждающихся в жилье, нет материальной возможности решить этот вопрос. И вряд ли ситуация в скором времени изменится.

В конце концов, какие у нашей страны источники глобального дохода? Самая большая надежда, конечно, на нефть — наш главный ресурс. Но буквально недавно Иран освободился от введенных еще в 1970-х годах санкций. А по потенциалу «выброса» на рынок углеводородов эта страна сопоставима с нашей. И Иран реально может «уронить» рынок нефти, что обязательно отразится на экономике нашей страны.

— Возникли ли у строительных компаний дополнительные сложности при покупке техники в связи с кризисными процессами, переменами на валютном рынке?

— Я думаю, сложности возникли не у строительных компаний, а у продавцов техники. В прошлом и позапрошлом годах на рынке недвижимости случилось заметное оживление. У строителей появилась возможность обновить и увеличить свой парк техники, что они и сделали. Поэтому сейчас большинство строителей ни о каких покупках уже не думают. Во-первых, потому что сократились объемы работ. Во-вторых, еще не выработан ресурс купленной ранее техники. Особенность работы строительных компаний в том, что все происходит на глазах у «зрителей». Так вот, если взглянуть на город, то можно увидеть, что на всех стройплощадках свеженькие новые краны. И тех же миксеров для бетона у нас тоже полный город. Причем далеко не вся эта новая техника сегодня загружена. «Красстрой» работает со строительной техникой подрядчиков, и я могу сказать, что спрос на объемы работ здесь заметно превышает предложение. Никаких проблем с поиском подрядчика нет: один отказался или не справился, на его место тут же придет другой.

— Какие меры сегодня предпринимают строительные компании для стимуляции спроса?

— За все компании говорить не могу, расскажу о политике «Красстроя». Мы стараемся более щепетильно подойти к предпочтениям нашим потенциальных потребителей. Сейчас реально балом правит покупатель — и в условиях рынка это нормально. Бесперспективно строить царские хоромы или какие-нибудь самые высокие в стране небоскребы. Важно построить такой объект, который впоследствии можно будет продать, то есть создать востребованный продукт. Поэтому мы все время мониторим структуру спроса, выясняем, каковы предпочтения наших потенциальных покупателей. Это влияет, к примеру, на районы застройки. Есть в Красноярске, скажем, микрорайон Верхние Черемушки, который имеет репутацию «депрессивного». Но это вполне нормальный жилой район эконом-класса. Там живут красноярцы, работающие на промпроизводстве. И они не планируют перебираться в центр города — у них нет ни желания, ни, по всей вероятности, средств на такой переезд. Поэтому мы строим в Черемушках определенное количество жилья — именно для этих покупателей. Это квартиры, соответствующие минимальным нормам: умеренные габариты, упрощенная отделка. Но есть в городе и совершенно другой сегмент потребителей — люди, которые хотят жить поближе к центру. Им мы предлагаем квартиры в микрорайонах «Белые Росы» или «Орбита». Уровень комфорта в таких домах заметно выше, но при этом растет и цена.

Кроме того, у Красноярска есть важная особенность — в городе живет большое количество студентов. В том же СФУ 40 000 учащихся и 7 000 преподавателей и сотрудников, причем это еще не предел. Вот и получается, что университет становится градообразующим учреждением. Еще одна значимая цифра: 70% этого студенчества — иногородние. Для них строятся общежития, но их явно не хватает. Поэтому мы создаем дома с небольшими квартирами — есть у нас и такие микрорайоны для молодых, несемейных горожан.

Я предлагают использовать такой термин как «жилищный лифт». Объясню. Приезжают к нам из городов края молодые люди — учиться или работать. Им нужно начинать с какого-то жилья. Для них строятся общежития и малогабаритные квартиры. Потом эти же люди получают профессию, как правило, остаются в городе, здесь работают и заводят семью. Их доходы и потребности меняются, а значит, нужно новое жилье. И мы, застройщики, должны предложить всю линейку, все элементы «жилищного лифта», чтобы горожане в любой момент могли поменять свои жилищные условия.

— Как в Красноярске сегодня обстоят дела с землями под застройку? Много ли в городе свободных площадей?

— Ну давайте посчитаем. Сегодня в черте города 38 000 га земли. Если застроить эту площадь полностью и разместить, скажем, по 10 000 м² на га — а это очень низкий показатель для миллионника — то получим 380 млн м². На сегодняшний день весь жилищный фонд Красноярска «не дотягивает» до 25 млн м², то есть в 15 раз меньше этих возможностей. Поэтому если кто-то говорит, что в городе нет земли под застройку, это неправда, в Красноярске еще строить и строить.

Другое дело, в каком состоянии находится эта земля. Большая городская территория занята промзонами. В новом генплане их площадь планируется уменьшить на 25%. Сегодня они занимают 15% городской земли — 5 700 га. 25% — это 1 425 га. Если построить на них по 10 000 м², получится 14 млн м² жилья. То есть половину существующего фонда жилья можно разместить на высвобождаемой территории. Но и это еще не все. Огромные территории в Красноярске заняты огородами. Это совершенно не соответствует времени и этапу развития города. В свое время эти дачи находились за городской чертой, сегодня это территория мегаполиса с магистралями и огромным количеством транспорта, так что продуктами с такого огорода здоровье однозначно не поправишь. В Новосибирске уже принято решение: в черте города не должно быть ни одного дачного участка, хорошо бы и у нас эти огороды убрать.

Есть территории со сложным ландшафтом, например, крутыми склонами. Этими районами застройщики мало интересуются. На такой земле мы построили микрорайон «Орбита». Конечно, понадобились определенные мероприятия — технологические и конструктивные. Но микрорайон получился, и продажи там идут очень неплохо.

Сегодня мы начали работу на территориях красноярского ДОКа, планируем создать там жилой микрорайон. Ведь это нонсенс: в черте города огромную площадь занимает склад отходов лесозаготовки! Да в европейских странах охотничьи территории меньшей площади. В этих местах и природа постаралась: там Базаиха впадает в Енисей, виды очень красивые. Плюс рядом четвертый мост, а скоро появится развязка, объекты Универсиады, мультимодальный транспортный узел. Получится прекрасный благоустроенный район.

— Как на развитии строительного рынка скажется подготовка к Универсиаде-2019? Или, может быть, уже сказывается?

— Определенное оживление Универсиада, безусловно, вносит. На подготовку выделяется 40 млрд рублей, будет построено множество объектов. Только пока непонятно, достанется ли нам кусок этого пирога. Конкурсы на выбор проектировщиков прошли, и в списке победителей все больше иногородних компаний. Но обычно бывает так, что в итоге работа все равно достается местным строителям, используются местные материалы. То есть положительные изменения для красноярских застройщиков будут, правда, наверное, не в том объеме, в каком нам бы этого хотелось. Есть и другой момент. Как я уже говорил, наши покупатели — это не только жители Красноярска, а благодаря Универсиаде название города будет на слуху, а значит, он станет привлекательным местом обучения, труда, проживания. То есть будет увеличиваться количество потенциальных покупателей недвижимости. Ну и, конечно, если спортивные объекты будут построены грамотно, это пойдет городу, а значит, и застройщикам, только на пользу.

— Осуществляется ли в настоящий момент государственная поддержка застройщиков? Какие мероприятия, на Ваш взгляд, были бы особенно продуктивными для развития строительного рынка?

— Господдержка, конечно, идет, есть различные программы, но большинство из них федеральные. У нас же в России практически «ручное управление»: пока Владимир Владимирович лично не прилетит, ничего работать не начинает. Так что до регионов эти программы не всегда доходят.

Причем здесь, на мой взгляд, важно понимать, где находятся точки приложения. Не нужно поддерживать нас, строителей, давая или занимая нам деньги. Нужно поддерживать население, повышать его платежеспособность, мотивировать деловую активность, стремление к повышению дохода, создания и роста семьи. Если у нас будут такие клиенты, то все проблемы решатся, а домов мы понастроим сколько нужно — любой высоты и ширины. А просто дать – в любой форме — денег строителям — это очень поверхностное и немудрое решение.

«Промышленные страницы Сибири» №8 (101) август 2015 г.