Беседовала Анна Кучумова

P align=justify>Беседовала Анна Кучумова

— Антон Николаевич, как бы Вы обозначили итоги 2014 года для строительной отрасли Красноярска?
— 2014 год был можно назвать позитивным для строительной отрасли города. Формальные показатели — данные по вводу жилья, указанные в годовом плане. Обычно процесс подведения итогов года вызывают тревогу у строителей, однако в 2014 году намеченные проекты были завершены досрочно. Особенно удачным оказался декабрь: число сделок в четыре раза превысило срестатистические показатели.
В прошедшем году не было громких окончаний строительства знаковых объектов, вроде сдачи Перинатального центра или очередной очереди Клинического онкологического центра, но зато удалось реализовать проекты длящиеся, объемные, что, на мой взгляд, очень хорошо: это показатель того, что строительный комплекс загружен равномерно.
Конечно, нельзя не упомянуть и определенные неудачи, к которым относится несвоевременная сдача помещений детских садов. Это, безусловно, важная тема, «руку на пульсе» держат первые лица государства и представители общественности. Для реализации программы выделялись бюджетные средства, но, как показала практика, эффективно освоить их в полной мере не удалось.

— Сегодня главная тема отечественного рынка недвижимости — кризис. Как экономические процессы отразятся на строительной отрасли?
— Сегодня в строительной отрасли сложилась достаточно интересная ситуация. Ввиду экономической  нестабильности мы наблюдаем снижение интереса к строительным объектам, что, естественно, вызывает тревогу у представителей рынка. Декабрь оказался исключительно удачным месяцем, а вот январь, февраль и март такого оптимизма строителям не внушают. Если нынешняя ситуация растянется на полгода и дольше, многие застройщики окажутся о очень непростом положении. Дело в том, что большинство объектов, которые создаются сегодня, уже «расторгованы». При этом затраты застройщика повышаются, собрать денежные средства с рынка ему не удается, а при имеющихся средствах уложиться в запланированные сроки он не может. По закону, если сдача объекта просрочена, то в действие вступают штрафные санкции, которые за год «съедают» до 30% стоимости объекта. Себестоимость строительства начинает выходить за рамки рынка, а приобретать объект, цена которого выше рыночной, никто не готов.
В этой ситуации самым простым выходом остается кредит. Но, если речь идет о небольших компаниях, то оперативно взять кредит по техническим причинам оказывается невозможно. Да и в тех случаях, когда трудности возникают у крупной компании, кредитование является непривлекательным вариантом, ведь заемные средства ставят объект в зону убытков. В результате компания может обанкротиться. И дело здесь даже не в том, что застройщик оказался недобросовестным, просто существуют определенные экономические риски, которые нельзя снимать со счетов.

— То есть, проблема «обманутых дольщиков» может вернуться в Красноярск?
— Да, такое развитие ситуации вполне реально. Конечно, сегодня появились новые механизмы защиты интересов дольщиков в части договоров, но  надеяться на стопроцентную защиту инвесторам не приходится. Поэтому, вкладываясь в недвижимость, инвестор должен обращать внимание не только на цену, но и на дополнительные аспекты, свидетельствующие об устойчивости строительной компании.

— По каким признакам инвестор может отличить надежную строительную компанию?
— Ставку стоит делать на крупные компании. Причин здесь по меньшей мере две. Во-первых, у таких застройщиков есть большое количество имущества, которые могут стать элементами залога, поэтому в кризисной ситуации они могут взять кредит. Во-вторых, крупные компании диверсифицированы по рынку, поэтому если на одном объекте продажи останавливаются, его строительство можно реализовывать за счет средств, вырученных на другом. Кроме того, величина прибыли у крупных застройщиков выше, поэтому они могут вводить объекты даже в условиях отсутствия притока денежных средств. То есть дело не в том, что «гиганты» предлагают какие-то дополнительные условия, просто у них больше возможностей в сложившейся ситуации.

— Существуют ли какие-то эффективные механизмы подстраховки?
— У инвестора всегда есть проверенная временем возможность — страхование. Если  инвестор действительно видит какую-то сказочную цену и верит в то, что ему повезет, и он покупает что-то дешевле рыночной стоимости, то часть сэкономленных денежных средств он может потратить на страхование, тем самым обезопасив себя.
Кроме того, два экономических кризиса, которые случились за последнее время, демонстрируют, что главным показателем отсутствия рисков сделки является деловая репутация строительной компании. В последнее время этот термин потерял свою значимость: все застройщики сдавали объекты в срок, работали в рамках законодательства, продавали объекты по среднерыночным ценам, выполняли свои обязательства, так что у всех сегодня сформировалась  равномерно хорошая репутация. Но мне кажется, что к этому понятию все же стоит вернуться и не следует сбрасывать со счетов информацию о том, сколько лет компания работает на рынке, сколько объектов она построила, если ли у нее собственные средства.

— Ожидается ли повышение цен на недвижимость?
— Нынешняя ситуация очень похожа на ситуацию 2008 год. Многие компании, особенно мелкие, сейчас предпочитают не начинать строительство новых объектов. Их сегодняшняя стратегия — минимизация убытков и впадение в этакую «спячку». Небольшие застройщики сейчас выходят на рынок с различными маркетинговыми программами, стараясь расторговать те остатки, которые у них есть, достойно расстаться с инвесторами и временно приостановить активную работу: оставить минимальное число работников, заняться девелоперской деятельностью, проектированием, не привлекая сторонних денежных средств вместе с дополнительными обязательствами. Приблизительно так поведут себя около 50% представителей рынка. Вторые 50% рады бы воспользоваться такой схемой,  но не могут этого сделать. Все, что строится в 2015 году продано в 2014 году, денежные средства получены, сроки по объектам оговорены. Сократить объемы строительства компании не могут. Так что объекты, начатые в 2014 году, будут продаваться по ценам предыдущего периода, то есть без повышения, а новые объекты неминуемо будут продаваться по более высокой стоимости — иначе застройщик будет нести убытки. Сейчас компании, у которых есть такая возможность, стараются строить, используя собственные оборотные средства. Таким образом им проще будет оформить кредит, ведь       некий объем работ уже выполнен. Да и рисков при таком раскладе никаких: пока есть оборотные средства, строительство ведется, если их не станет, объект можно «заморозить», ведь обязательств перед третьими лицами нет.
Поэтому повышение цен на недвижимость однозначно произойдет. Точные сроки назвать сложно, вероятнее всего, это случится в конце лета – начале осени. К тому времени предложения 2014 года должны разойтись — их и сегодня осталось немного. Новые объекты окажутся дороже, сегодня речь идет о повышении стоимости на 7-8% — показатели, обусловленные затратной частью застройщиков.

— Стоит ли сегодня рассматривать недвижимость как объект инвестиций?
— Однозначно, да. Опыт последних 10-ти лет показывает, что ни в рублевом, ни в валютном эквиваленте недвижимость в долгосрочном периоде никогда не проигрывала. По крайне мере, в крупных городах с населением больше 500 тысяч человек стоимость ее всегда растет. Конечно, были провалы — в том же 2008 году, но уже к 2011 году все показатели выравнялись. Поэтому, если нужны инвестиции с минимальной долей риска, то недвижимость — подходящий вариант, за 3-5 лет затраты гарантированно удастся покрыть.
Граждане, которые приобретают жилье для себя, для жизни, сегодня тоже оказались в неплохой ситуации. Как ни странно, в настоящий момент ипотека оказывается выгодным предприятием: банки с государственным участием предлагают ставку 14,5% годовых, то есть ниже ключевой ставки Центробанка. Недавно Сбербанк провел совещание с крупными клиентами и объяснил свою позицию: такая ставка сейчас невыгодна, но в долгосрочном периоде это будет нивелировано.

— Не будет ли прекращена практика долевого строительства?
— Маловероятно, ведь эта система очень выгодна и потребителям, и застройщикам: это возможность бесплатно пользоваться деньгами дольщика. Если уйти от долевого, то деньги станут платными. Давайте посчитаем: в 2014 году доступная для застройщиков процентная ставка составляла 11% годовых. Даже при таких условиях за полтора года строительства объект дорожает на 16%. Сегодняшняя ставка 24% годовых, то есть за полтора года прирост стоимости составит 36%. Безусловно, всегда существуют такие экономические категории, «цена риска» и «цена денег». Я считаю, что «цена денег» в данном случае выше.

— Как еще кризис отразился на строительной отрасли?
— Возникают проблемы с поставками спецтехники. У «Культбытстроя» в этом смысле свои традиции, еще с советских времен завод использовал КамАЗы. Однако недавно компания пересмотрела свои приоритеты и решила опробовать автомобили Hyundai. Оказалось, что суммарные затраты на эксплуатацию снижаются приблизительно на треть. В декабре мы хотели заказать еще несколько автомобилей Hyundai, но цены выросли в два раза. Пришлось выбрать промежуточный вариант — автомобиль МАЗ, который по своим свойствам оказался где-то посередине.
Конечно, строительные компании приобретают технику планомерно, не обновляя весь парк сразу, поэтому затраты будут распределены. Но, с другой стороны, оказаться от ранее приобретенной техники компании не смогут, а при том, что для автомобилей нужны оригинальные запчасти и собственных разработок по ее ремонту у нас нет, это проблема действительно серьезна.

— Какие крупные проекты намечены «Культбытстроем» на 2015 год?
— Чтобы работать эффективно, нужно работать во всех района города – такова политика нашего предприятия. Поэтому планов достаточно много: строительство жилых зданий на территории бывшего Хлебозавода на ул. Свердловской, в районе ДОКа вблизи четвертого моста, из-за которого город, структура его движения будут заметно меняться. Также продолжим снос домов в Николаевке, строительство в районе БСМ, выйдем на территорию края — в Железногорск и Дивногорск. 
Уникальным проектом текущего года можно считать строительство кооперативных домов для  ООО «НПП Радио-
связь». Это новая форма доступного жилья для работников крупных предприятий. Сегодня в России существует 5 приоритетных жилищно-строительных кооперативов, при этом красноярский проект в настоящий момент оказался на первом месте по объему капиталовложений и выполненных работ. Реализация аналогичного проекта намечена для сотрудников СФУ, также идут переговоры с ООО «Красмашзавод», куда в последнее время пришло много молодых специалистов.