Автор статьи: Наталья Демшина

Ваша категория?
Предсказать возможное наличие или отсутствие тех или иных благ цивилизации можно уже по категории земли, где предполагается строить дом.
Согласно российским нормам, участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство могут обойтись и без инфраструктуры. Это означает, что обязать застройщика проводить электричество, водопровод, канализацию, Интернет и так далее никто не сможет. Зачем всерьез заниматься обустройством жилья, если пользоваться им изначально предполагается только в дачный сезон?
Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство, и земли поселений подчиняются другим правилам. В случае если застройщик позиционирует свое детище именно как единый поселок, закон предписывает обеспечить все необходимые «блага».

Электричество, вода и дороги
В первую очередь должно быть подведено электричество: не менее 15 кВт на  каждое домовладение. Также должно быть налажено водоснабжение — от централизованных сетей или автономное (от водонапорных скважин). Третий аспект — утилизирование канализационных стоков: центральная канализация или система индивидуальных септиков. Четвертый — отопление и горячее водоснабжение: центральное или в каждом доме свое. Организованный коттеджный поселок предполагает наличие достаточно хороших подъездных дорог и автобусного сообщения с ближайшими населенными пунктами — хотя бы одного ежедневного маршрута.
Если же владелец земли не собирается строить поселок, а просто «нарезает» свой участок на отдельные наделы, которые продает желающим строить  дома, закон не может предъявить к нему никаких требований.

P align=justify>Автор статьи: Наталья Демшина

Ваша категория?
Предсказать возможное наличие или отсутствие тех или иных благ цивилизации можно уже по категории земли, где предполагается строить дом.
Согласно российским нормам, участки сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием под дачное строительство могут обойтись и без инфраструктуры. Это означает, что обязать застройщика проводить электричество, водопровод, канализацию, Интернет и так далее никто не сможет. Зачем всерьез заниматься обустройством жилья, если пользоваться им изначально предполагается только в дачный сезон?
Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство, и земли поселений подчиняются другим правилам. В случае если застройщик позиционирует свое детище именно как единый поселок, закон предписывает обеспечить все необходимые «блага».

Электричество, вода и дороги
В первую очередь должно быть подведено электричество: не менее 15 кВт на  каждое домовладение. Также должно быть налажено водоснабжение — от централизованных сетей или автономное (от водонапорных скважин). Третий аспект — утилизирование канализационных стоков: центральная канализация или система индивидуальных септиков. Четвертый — отопление и горячее водоснабжение: центральное или в каждом доме свое. Организованный коттеджный поселок предполагает наличие достаточно хороших подъездных дорог и автобусного сообщения с ближайшими населенными пунктами — хотя бы одного ежедневного маршрута.
Если же владелец земли не собирается строить поселок, а просто «нарезает» свой участок на отдельные наделы, которые продает желающим строить  дома, закон не может предъявить к нему никаких требований.

Государственный интерес
Затраты на создание инженерной инфраструктуры в поселке, как правило, включаются  в цену квадратного метра жилья, в редких случаях — финансируются из госбюджета.
«Застройщик может привлечь в качестве инвестора государство либо управляющую компанию, которая в будущем, причем долгосрочном, сможет окупить свои расходы на строительство инфраструктуры путем взимания платы с жильцов поселка за обслуживание и содержание этой самой инфраструктуры, — говорит юрист, представитель компании «Новалэнд» (Красноярск) Ирина Юрьевна Попша. — Однако второй путь достаточно затратный и долго окупается, поэтому маловероятен. Застройщику выгоднее заложить стоимость строительства в квадратные метры».
В самом выгодном положении с точки зрения инфраструктуры оказываются участки, отведенные под комплексную застройку, площадь которых превышает пятьсот гектаров. Требования к таким поселениям предъявляются более жесткие. К тому же их застройщики могут рассчитывать на поддержку Минрегионразвития РФ. «Это означает, что по новым правилам финансирование подведения всех инженерных центральных коммуникаций, дорог, социальной инфраструктуры может взять на себя государство. Если поселок будет включен в соответствующую программу, — объясняет Дмитрий Александрович Шендеров. — Что именно будет сделано, определяется планом развития региона в части жилищного строительства, в том числе малоэтажного». 
«Абсолютно не исключаю возможность выделения денежных средств из бюджета, так как поселки разные, в том числе на месте уже отслужившего свой век ветхого жилья», — подчеркивает Ирина Юрьевна Попша.
Очевидно, в этом случае потенциальные покупатели участков или домов могут рассчитывать на снижение стоимости домовладения за счет «софинансирования» государства.

Предъявите документы
Чтобы обещания застройщика предоставить «блага цивилизации» воплотились в реальность, одного его желания и честного слова недостаточно. Нужны гарантии — в виде документов.
«При заключении договора на приобретение земельного участка следует попросить продавца показать технические условия на подключение инженерной инфраструктуры: электричества, холодной воды, канализации, отопления и горячего водоснабжения, — объясняет Дмитрий Александрович Шендеров. — Такие технические условия должны быть и на поселок в целом, и на каждый земельный участок в отдельности. ТУ на присоединение к централизованным электросетям выдает МЭС Сибири. На подключение к централизованному водоснабжению, канализации и отоплению — соответствующие ресурсоснабжающие организации. Если в поселке предполагается автономная система водоснабжения, отопления и канализования — технические условия должны быть составлены и подписаны самим застройщиком. Эти документы прилагаются к договору купли земельного участка. Так же, как проект поселка в целом, где указано месторасположение инженерных сетей и других объектов инфраструктуры.
В сам договор я рекомендую обязательно внести пункт, где будет указано, какие именно коммуникации к участку должны быть подведены. А также мощность этих коммуникаций: в киловаттах, кубометрах (воды) и калориях (тепла). Должна быть также указана точка подключения к общей электросети поселка и точка водораздела — для подключения к системе водоснабжения. Если предполагается, что для каждого участка будет создаваться свой индивидуальный септик, нужно зафиксировать в договоре, на каком расстоянии от дома он будет находиться, какого объема он будет и сколько  стоит его обустройство. И договор необходимо зарегистрировать в Регистрационной палате. Тогда он получит законную силу в суде».

Инвестдоговоренности
Если покупатель земли планирует возводить дом на своем участке самостоятельно, этим договором можно ограничиться. Но если строить будет компания-застройщик, потребуется тщательно проверить и подписать еще один документ — инвестиционный договор на строительство дома.
Проект дома, его размер, цена и сроки строительства — основные, но далеко не все пункты инвестдоговора. Чтобы в назначенное время спокойно вселиться не просто в красивую «коробку», а в благоустроенный дом, где можно комфортно жить, нужно обязательно прописать в документе все технические возможности, которые обязуется предоставить застройщик. Со всеми нюансами: объемом, точками присоединения, сроками подключения, ценой (если она не включена в стоимость квадратного метра жилья) и так далее. Согласно нормам, расстояние от границы участка до места подключения индивидуальных проводов или кабеля к энергосети поселения не должно превышать пятнадцати метров.
Здесь же уместно зафиксировать стоимость будущего обслуживания дома, включая затраты на общие нужды поселка: охрану, уборку улиц и так далее. Организацию, которая будет всем этим заниматься (управляющую компанию), обязан создать застройщик.

Полезная предусмотрительность
Последний пункт можно внести и в договор покупки земельного участка. Тогда потом не придется удивляться, что обещанные две-три тысячи рублей за «коммуналку» в месяц неожиданно трансформируются в десять, а то и двадцать тысяч. 
«Я бы обратила свое внимание на обеспечение поселка инфраструктурой еще до заключения договора на строительство дома, — говорит Ирина Юрьевна Попша. — Обязательно посмотрела бы проект всего поселка, а также разрешение на строительство указанного поселка и договор аренды земельного участка. Проверила сроки их действия. Непременно осмотрела бы поселок с менеджерами компании: даже на первоначальной стадии строительства инфраструктуру уже видно. И поинтересовалась бы мнением о перспективах строительства у проживающих или «строящихся» клиентов этого застройщика. Однако получить абсолютную уверенность в том, что с инфраструктурой проблем не будет, невозможно. Сложности могут возникать даже у самых надежных застройщиков. Поэтому выбор всегда остается за самим клиентом».

Повседневная норма
Водопровод, канализация, отопление, электро- и газоснабжение, уличное освещение, Интернет, телефонная связь и кабельное телевидение, а также удобные подъездные пути в загородных поселках постепенно переходят в разряд повседневной нормы. Все эти блага цивилизации — только часть современного понятия «инфраструктура». Так же, как общее ограждение территории и ее охрана.
Обыденным явлением становится и наличие административного здания обслуживающей организации, поста охраны, магазина и аптеки. Большая часть строящихся в черте Красноярска и в пригороде коттеджных поселков, в том числе эконом-класса, уже включает все эти «бонусы». В плане под них заранее отводится отдельное место.

Сверх программы
Спортивные и детские площадки, автопарковки для гостей, кафе, рестораны и фитнес-центры — уже сверх «обязательной программы». Это  привилегия поселений бизнес- и элиткласса.
В красноярском поселке «Удачный», например, есть свой мини-зоопарк и теннисный корт. Элитные «Сосны» предлагают услуги прачечной и химчистки, автомойку и ресторан. «Английский парк», расположенный в черте города, имеет свой общественный центр отдыха и досуга с бассейном, сауной, тренажерным и банкетным залами. Планируется строительство причального комплекса с эллингами для яхт.
Самый крупный пригородный поселок Красноярска, «Новаленд», в обозримом будущем намерен обзавестись собственным большим торгово-развлекательным центром, гостиницей с рестораном, парком с дендрарием и даже озером с благоустроенной набережной. Здесь также будет построена  школа и детские сады.

Окружение в проекте
Состав набора инфраструктурных «опций» зависит не только от класса поселка и цены в нем «квадрата» жилья, но и от его масштаба. Так, строить детский сад или школу для жителей пятидесяти-ста домов, например, нецелесообразно. Вряд ли в такой ситуации окупится ресторан, фитнес-клуб или супермаркет.
Однако все это может располагаться по соседству — в ближайшем населенном пункте. Поселок таунхаусов «Емельяновская слобода», например, может «пользоваться» всеми возможностями районного центра: он находится в крупном поселке Емельяново.
О том, какие объекты инфраструктуры планируется построить в зоне досягаемости жителей будущих коттеджей в ближайшее время, «поведает» схема территориального планирования города или района. В этом документе указываются дороги, инженерные сети, жилые массивы, спортплощадки и так далее. Ознакомиться с планом можно на сайте земельного комитета — городского либо районного. Или обратиться в комитет лично.