Не все золото, что блестит
Вопрос с продвижением вперед малоэтажного строительства в целом в регионах пока идет со скрипом. Почему? Некоторые аналитики утверждают, что основные законы в области отечественной жилищной политики ориентированы на многоэтажки. В законодательстве не закреплен статус таунхаусов, из-за чего возникают противоречия в определении их правового положения. В генпланах застройки многих городов зоны многоэтажного строительства определены в качестве приоритетных. Под них в основном выделяются участки земли.
Наконец, потенциальные инвесторы часто обходят за три версты участки под строительство, рядом с которыми нет дорог, инженерных сетей. Если «тянуть» все это самостоятельно, значит, заведомо жилье по стоимости попадет в разряд так называемого элитного, или слишком дорогого для рядового потребителя. К тому же готовые поселки будут мало востребованы без развитой инфраструктуры (объектов социального назначения): школ, детских садов и т. д.
Неподготовленные под застройку участки земли стали едва ли не притчей во языцех. Возведенное на них индивидуальное жилье — едва ли не «золотое», и охотников на него находится немного.
Строить — так по правилам
Несмотря на очевидные трудности, спрос на частные дома растет. Приоритетом становится предоставление больших земельных наделов для комплексного малоэтажного строительства.
В настоящее время земельные участки реализуются муниципалитетом только через открытые аукционы, они уже поставлены на кадастровый учет и продаются с необходимыми техническими условиями. Стартовая цена надела может варьироваться от 50 до 500 тыс. рублей, в зависимости от его расположения. Понятно, для города и застройщиков это жилье пока еще является слишком дорогим. На территории с малоэтажной застройкой увеличивается протяженность коммуникаций, а значит, расходы на уборку улиц и эксплуатацию инженерных сетей тоже возрастают. В Сибири с ее суровым климатом это существенное удорожание. Вот почему некоторые специалисты считают, что для нас оптимальной все-таки может быть застройка территорий домами в 3–4 этажа. Так можно обеспечить и необходимую комфортность проживания, и снижение эксплуатационных затрат.
Впрочем, по словам Михаила Рутмана, вице-президента Союза строителей Томска и Томской области, который не один десяток лет проработал в строительной отрасли, в прошлом году около 28% от общего объема введенного жилья в регионе составила индивидуальная застройка. По России этот показатель равен примерно 43%. В настоящее время, сообщил наш респондент, город выделил примерно 12 площадок под системное малоэтажное строительство. В Томском районе, расположенном в непосредственной близости к областному центру, предусмотрено возведение 27 поселков.
«Конечно, — согласен он, — препятствия к массовому развитию сектора малоэтажного строительства были и остаются. В Томской области, например, пока не до конца доработана планировочная документация по поселкам. Долгое время почти не решались вопросы с обеспечением участков инженерной инфраструктурой. Но в последнее время и положительные перемены появились, что, конечно, вселяет определенные надежды на будущее».
В начале пути
Действительно, перемены налицо: в регионе заработала новая долгосрочная целевая программа «Развитие малоэтажного строительства в Томской области на 2013–2017 годы». По имеющимся сведениям, из общего объема финансирования программных мероприятий 283 млн руб. будет направлено в виде субсидий на развитие объектов коммунальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, и 17 млн руб. — в качестве социальной выплаты многодетным семьям при подключении индивидуальных домов к инженерным сетям. Согласно программе, претендовать на субсидию могут прошедшие конкурсный отбор организации, реализующие проекты комплексного малоэтажного жилищного строительства на территории Томской области. При этом финансирование будет предоставляться в результате конкурсного отбора и составит не более 50% от сметной стоимости проекта по развитию инфраструктуры, но не более 30 млн руб. Предполагается, что в результате реализации программы будут созданы условия для строительства 27,5 тыс. м2 жилья и оформлено более 1500 га земельных участков под индивидуальное жилищное строительство, в том числе на землях, находящихся в федеральной собственности и переданных Федеральным фондом содействия развитию жилищного строительства в управление Томской области.
В то же время средств, предусмотренных долгосрочной программой на реализацию столь масштабной задачи, недостаточно. Получается, что в год на развитие малоэтажной застройки наша область сможет выделять немногим более 70 млн руб. при гораздо большей потребности. Но, возможно, регионам будет предоставлена поддержка из федерального бюджета. Ведь такие планы государством рассматривались.
Свой дом — не роскошь
По официальной информации, первые коттеджные поселки в Томске появились еще в конце 70-х годов, сейчас их примерно полтора десятка. Среди них «Ключи», «Просторный», «Апрель», «Каскад», «Холмы», «Серебряный бор», «Снегири», «Юбилейный», «Восточный», «Наука», «Росинка», «Родионово», «Западный».
Это, так сказать, статистика, а на деле специалисты по недвижимости утверждают, что застраивается более 30 участков. Стоимость готового жилья в некоторых поселках превышает 5 млн руб., и массовым такое строительство назвать нельзя. Хотя есть случаи приобретения малоэтажных домов по приемлемой рыночной цене — не выше стоимости благоустроенной квартиры.
Словом, многое неоднозначно. Архитектор из Новосибирска, президент межрегиональной ассоциации малоэтажного и индивидуального домостроения Ирина Свечникова, посетившая Томск этой весной, в целом дала положительную оценку ситуации с возведением у нас поселков индивидуального жилья. По ее мнению, Томская область — одна из передовых в плане применения новых технологий при малоэтажном строительстве. Свечникова оценила возможность организовать и отстроить жилые малоэтажные микрорайоны в отрыве от центральных инженерных сетей, использование энергоэффективных технологий: например, специальных систем обогрева жилья, в частности рекуперации. Далеко не во всех муниципальных образованиях можно это наблюдать.
Возвращаясь к теме системной малоэтажной застройки, вице-президент Союза строителей Томска и Томской области Михаил Рутман снова подчеркнул: ее широкое развитие, обеспечение доступным и комфортным индивидуальным жильем всех желающих — дело не одного года. Но проблемные вопросы в части оформления планировочных документов, землеотвода, обеспечения поселков инженерной инфраструктурой должны быть решены, иначе хорошая идея распространения так и не получит.
«Кроме всего прочего, надо сделать так, чтобы люди имели возможность пользоваться доступными ипотечными кредитами под 6–8%, — рассуждает Рутман. — Об этом говорится уже не первый год. Кто из представителей льготных категорий граждан (тех же многодетных, малообеспеченных семей, бюджетников, ликвидаторов последствий чернобыльской катастрофы) в состоянии потянуть дорогие кредиты под 14–15% годовых? Никто, пожалуй. А ведь именно они сегодня особенно нуждаются в жилье. Им необходимы действенные меры поддержки — беспроцентные долговременные ссуды, субсидии, льготы по электро- и водоснабжению. Стоимость малоэтажного жилья не должна становиться препятствием при решении жилищного вопроса».
Нельзя не согласиться с Михаилом Рутманом. Стоимость квартир, доступность жилья — это факторы, которые подчас определяют все. Они закладываются заранее и могут зависеть от чьих-то недальновидных решений. Вот и получается, что в регионах возводятся микрорайоны без условий для жизни, а у рядового гражданина по-прежнему нет возможности построить себе дом.
"Промышленные страницы Сибири" №9 (80) август 2013 г.
